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東京都大田区にて、築30年のALC鉄骨造建物の屋上防水調査を行いました。

屋上の面積は約200㎡で、既存の防水層はウレタン防水です。

現地を確認したところ、屋上全体でトップコートの摩耗が進行しており、防水層の亀裂や破断、ドレン周辺の劣化、設備基礎廻りの防水層の切れなどが確認されました。

屋上防水は、普段なかなか目にする機会が少ない場所です。

そのため、劣化に気付かないまま時間が経過し、雨漏りが発生してからご相談いただくケースも少なくありません。

今回は、大田区の築30年ALC鉄骨造建物で確認された屋上防水の劣化状況と、建物を長く守るために必要な改修方法についてご紹介します。

屋上全体でトップコートの摩耗が進行している状態です。

1. 大田区にて屋上防水の現地調査を行いました

今回調査した建物は、東京都大田区にある築30年のALC鉄骨造建物です。

屋上は約200㎡あり、既存防水はウレタン防水で施工されていました。

ウレタン防水は、液状の防水材を塗り重ねて防水層を形成する工法です。

継ぎ目のない防水層を作れるため、屋上やバルコニーなどで多く使用されています。

一方で、紫外線や雨風の影響を長期間受け続けると、表面のトップコートが摩耗し、防水層そのものが劣化していきます。

今回の屋上でも、表面の保護機能が低下し、複数の劣化症状が確認できる状態でした。

2. 屋上防水調査で確認された主な劣化症状

今回の現地調査では、屋上全体のトップコート摩耗だけでなく、ドレン周辺や設備基礎廻りなど、雨漏りにつながりやすい箇所にも劣化が見られました。

ここでは、実際に確認された劣化症状を部位ごとにご紹介します。

屋上全体でトップコートの摩耗が進行していました

最初に確認できたのは、屋上全体に広がるトップコートの摩耗です。

トップコートとは、ウレタン防水層を紫外線や雨風から守るための保護塗膜です。

防水機能そのものを持つ主材ではありませんが、防水層を長持ちさせるためには非常に重要な役割があります。

今回の屋上では、表面の色あせや摩耗が広範囲に見られ、防水層が露出しているような箇所も確認できました。

このような状態になると、紫外線が直接防水層に当たりやすくなり、ひび割れや硬化、破断につながりやすくなります。

ウレタン防水表面の保護塗膜が摩耗し、防水層の劣化が進行していました。

トップコートの摩耗が進行すると、防水層が紫外線や雨水の影響を受けやすくなります。

写真のように、屋上全体に黒ずみや摩耗跡が広がっている状態でした。

特定の一部だけではなく、全体的に劣化が進んでいるため、部分補修だけで対応するよりも、屋上全体の防水改修を検討する必要があります。

ドレン周辺に汚れの堆積と劣化が見られました

次に確認したのが、ドレン周辺の劣化です。

ドレンとは、屋上に降った雨水を排水するための排水口です。

屋上防水において、ドレン周辺は特に雨漏りが発生しやすい重要な箇所です。

今回の現場では、ドレン廻りに泥や汚れの堆積が見られ、周辺の防水層にも劣化が確認できました。

ドレン周辺に泥や汚れが溜まり、防水層にも劣化が見られました。

ドレン周辺に汚れや堆積物が溜まると、排水不良や漏水リスクにつながります。

ドレン周辺に汚れが溜まると、雨水の流れが悪くなり、屋上に水が滞留しやすくなります。

水が長時間残る状態が続くと、防水層への負担が大きくなり、ひび割れや膨れ、剥がれの原因になります。

また、ドレン廻りは防水層と排水金物が取り合う部分のため、わずかな隙間や劣化でも雨水が入り込みやすい箇所です。

屋上防水を改修する際は、平場だけでなく、ドレン周辺の処理を丁寧に行うことが大切です。

設備基礎周辺に亀裂が発生していました

屋上に設置されている設備基礎周辺でも、防水層の亀裂が確認できました。

設備基礎の周辺は、平場と立上りが取り合う部分です。

このような入隅部分は、建物の動きや温度変化の影響を受けやすく、防水層に負担がかかりやすい箇所です。

設備基礎周辺の取り合い部に亀裂が発生していました。

設備基礎の入隅部は建物の動きや温度変化の影響を受けやすく、亀裂が発生しやすい箇所です。

写真では、防水層に線状の亀裂が発生していることが確認できます。

小さな亀裂であっても、雨水が入り込むきっかけになります。

特に屋上は雨水を直接受ける場所のため、亀裂を放置すると、下地に水分が回り、雨漏りや下地劣化につながる恐れがあります。

設備基礎の根元では防水層の破断が確認されました

今回の調査で特に注意が必要だったのが、設備基礎の根元部分です。

設備基礎の立上りと平場の取り合い部分に、防水層の破断が確認されました。

設備基礎の根元で防水層が破断している状態です。

立上りと平場の取り合い部が破断すると、雨水が下地へ浸入しやすくなります。

この部分は、雨水が入り込みやすい非常に危険な状態です。

防水層が切れている場合、表面だけを簡単に補修しても、下地に水分が残っている可能性があります。

そのまま上から防水材を塗ってしまうと、施工後に膨れが発生したり、再び同じ箇所から劣化が進行したりする恐れがあります。

そのため、設備基礎廻りは既存防水層の状態を確認し、下地処理を行ったうえで、補強クロスなどを使用して丁寧に防水層を形成する必要があります。

防水層が大きく破断している箇所もありました

屋上の一部では、防水層が大きく破断している箇所も確認されました。

防水層が大きく裂け、下地が露出している状態です。

防水層が大きく破断すると、下地が露出し、雨漏りリスクが高い状態になります。

写真のように、防水層が裂けて下地が見えている状態です。

ここまで劣化が進行している場合、防水機能は大きく低下していると考えられます。

現時点で室内への雨漏りが確認されていない場合でも、強い雨や台風時には雨水が浸入するリスクが高まります。

また、破断している箇所だけでなく、屋上全体の防水層も同じように経年劣化している可能性があります。

そのため、このような症状が見られる場合は、部分補修ではなく、屋上全体の防水改修をおすすめします。

3. 築30年の建物では屋上防水の全面改修が必要になるケースがあります

屋上防水は、建物を雨水から守るために欠かせない部分です。

しかし、築年数が経過すると、防水層だけでなく、下地や立上り、ドレン周辺、設備基礎廻りなど、さまざまな部分に劣化が発生します。

今回の建物は築30年が経過しており、屋上全体に劣化が広がっていました。

特に、以下のような症状が確認できる場合は注意が必要です。

• トップコートが摩耗している
• 防水層にひび割れがある
• 防水層が破れている
• ドレン周辺に汚れや劣化がある
• 設備基礎廻りに隙間や破断がある
• 屋上に水が溜まりやすい

これらの症状を放置すると、雨漏りだけでなく、ALC外壁や鉄骨部分の劣化につながる恐れがあります。

ALCは吸水しやすい性質があるため、防水性能が低下した状態を放置すると、建物内部への影響も心配されます。

4. 今回ご提案した改修方法

今回の屋上は、既存のウレタン防水が広範囲に劣化していたため、全面的な防水改修をご提案しました。

おすすめの工法は、ウレタン防水通気緩衝工法です。

ウレタン防水通気緩衝工法は、既存下地の上に通気緩衝シートを貼り、その上からウレタン防水材を塗布する工法です。

下地に含まれた湿気を脱気筒から逃がすことができるため、施工後の膨れを抑えやすいという特徴があります。

今回のように、築年数が経過しており、既存防水層の下に水分が残っている可能性がある屋上では、密着工法よりも通気緩衝工法の方が適しているケースがあります。

今回のような既存ウレタン防水の劣化屋上には、下地水分の影響を抑えやすい通気緩衝工法が適しています。

また、屋上面積が約200㎡と広いため、平場だけでなく、ドレン周辺、立上り、設備基礎廻りの補強処理をしっかり行うことが重要です。

劣化している箇所だけを補修する方法もありますが、今回のように屋上全体に摩耗や破断が見られる場合は、全面改修を行うことで防水性能をしっかり回復させることができます。

5. 屋上防水の劣化を放置するとどうなるか

屋上防水の劣化を放置すると、雨漏りが発生する可能性があります。

雨漏りは、室内に水が落ちてきて初めて気付くことが多いですが、その時点ではすでに下地や建物内部に水が回っている場合があります。

特に鉄骨造の建物では、雨水の浸入によって鉄部の錆が進行する恐れがあります。

また、ALC外壁の場合、雨水を吸い込むことで外壁材の劣化やひび割れにつながる可能性もあります。

屋上防水は、劣化が軽度なうちにメンテナンスを行うことで、建物全体の傷みを抑えることができます。

6. よくある質問

7. まとめ

今回は、東京都大田区にある築30年のALC鉄骨造建物で、屋上防水の現地調査を行いました。

既存防水はウレタン防水で、屋上面積は約200㎡です。

現地では、トップコートの摩耗、ドレン周辺の劣化、設備基礎廻りの亀裂、防水層の破断などが確認されました。

特に防水層が大きく破断している箇所は、雨水が浸入するリスクが高く、早めの改修が必要な状態です。

屋上防水は、見えにくい場所だからこそ、定期的な点検が大切です。

築20年以上経過している建物や、防水工事から10年以上経過している建物は、一度専門業者による点検をおすすめします。

株式会社幸成では、屋上防水の劣化診断から改修工事まで対応しております。

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