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一戸建ての木造住宅では少ないですが特にRC造（鉄筋コンクリート造）やALC造（鉄骨造）の建物によくあるのが屋上の防水工事です。

別名で陸屋根（りくやね、ろくやね）とも呼ばれています。

木造の戸建て住宅では屋根が三角屋根になっていることもあり防水工事というよりは屋根工事という方がメジャーではあります。

しかし屋上のある建物では防水工事を行う必要性があり必ずメンテナンスをしなくてはなりません。

※よくあるケースが雨漏りが起きるまで防水工事の必要性をあまり感じておらず、雨漏りが発生してから防水工事の必要性に気付くケースが非常に多く感じます。

なぜ屋上のある建物には防水工事が必要になるのかというと雨や紫外線または地震や建物の挙動によるひび割れの影響などにより建物を水の侵入から防ぐために行います。

防水層も未来永劫ではないため何もメンテナンスを行わなければひび割れが起きたり、剥がれや膨れといった症状が必ず出てくるでしょう。

【各防水工法の考えられる症状】

アスファルト防水・・・亀裂、浮き

シート防水・・・剥がれ、亀裂、浮き

ウレタン防水・・・膨れ、亀裂、剥がれ

FRP防水・・・亀裂、割れ

長年ひび割れなどを放置してしまうとそこから水が侵入してしまい雨漏りの原因となり建物の耐久性に大きく関わってきてしまいます。

鉄筋コンクリートではコンクリートの中に鉄筋が入っていますので水が入れば当然錆びてきてしまいます。

錆びを放置してしまえば鉄筋が腐食してしまい建物の耐震性に大きく影響を及ぼすことになります。

そのようなことを未然に防ぐためにも防水工事が必要となってきます。

屋上の防水工事では１０年ほどを目安に防水改修が必要となると言われています。

雨漏りが起きていないからといってそのままにしている建物を多く見かけますが、定期的にメンテナンスを行っている建物は状態もとても良く防水改修を行う際にも費用を抑えられている傾向があります。

屋上のある建物では外壁塗装よりもまず防水工事に目を向ける必要があるのではないかと思います。

近年、ゲリラ豪雨のような突発的に大量の雨が降ることが多くなっているのでますます防水工事の必要性が出てきています。

特に屋上がある建物では建物を保護する上でとても重要な役割を果たしていますので一度も防水工事を行っていない建物であれば業者に点検をしてもらうといいでしょう。

ブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

株式会社幸成は創業から30年以上の実績があるマンション・ビルなどの大規模修繕工事・防水工事の専門店です。

当ホームページよりマンション・ビルオーナー様や不動産管理会社様、管理組合様より数多くのお問い合わせを頂いております。

大規模修繕工事や防水工事でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。

大規模修繕工事は大掛かりな工事なので計画を練ってから工事を行うまでにかなりの時間を要します。

大規模修繕工事ともなると２ヶ月から長いもので半年近く工事期間があるので工事を行う季節も考慮しなくてはなりません。

また足場を長期的に建てることとなり、住まわれている方々の生活への影響は少なからずともあります。

まず大規模修繕工事には下地補修から仕上げ工事へと流れていきますが、仕上げ工事になると乾燥工程がほとんどですので雨が多く湿度が高い梅雨時期、または気温が低い冬時期は大規模修繕工事には向いていない季節と考えられます。

特に天候が不安定な梅雨時期は雨などの影響で思い通り工事が進まないことが多く外壁塗装や屋上防水を行った際に塗ったばかりの状態で雨に打たれてしまえば塗料が流されてしまったり、防水性能への品質に問題が出てしまいます。

天候が不安定であれば工事の予定が不規則になり工事期間が大幅に遅れてしまう可能性があります。

真冬の工事の場合には気温が低い季節であることから材料の乾燥時間が通常よりも長くかかるため工事日数が長くなってしまいます。

また日照時間も短いため作業時間も限られるので真冬での工事はあまり大規模修繕工事に適している季節とは言えません。

大規模修繕工事を行うには春、秋が季節的にも気候が安定していますので適している季節と言えるでしょう。

規模の大きい工事では半年近くかかることもあるので仕上げ工事を出来るだけ真冬の季節や梅雨の季節に被らないような工夫が必要になるでしょう。

しかし、梅雨時期や真冬などのシーズンが全く工事ができない訳ではなく、作業を行う上で注意しなくてはならない事が多いため作業者や管理者の経験値、判断力がより一層必要となります。

しっかりとした計画や対策がされていれば春夏秋冬問わず問題がないと言えるでしょう。

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防水工事には様々な種類の工法があります。

防水工事の中で現在最も利用率の高い工法がウレタン防水になります。

ウレタン防水は工法や種類など様々で、他の防水材に比べるととても扱いやすい材料です。

建物の種類や下地の状況に応じて、その状況に適した工法を選定する必要があります。

間違った工法を選んでしまうと後々不具合が起きてしまいトラブルの元となってしまいます。

特にウレタン防水の場合は扱いやすい材料のため、防水の専門業者ではない業者も扱うこともあるため注意が必要となる材料でもあります。

１.　ウレタン防水の密着工法と通気緩衝工法について

ウレタン防水には密着工法と通気緩衝工法と大きく分けて２種類の工法があります。

1-1　密着工法

密着工法とは下地に対して直接ウレタン防水材を塗り込んでいく工法になります。

密着工法では①プライマー→②ウレタン防水材塗布（２層）→③トップコート仕上げの順番で基本的には行っていきます。

①　プライマー塗布

②　ウレタン防水材塗布

③　トップコート仕上げ

プライマーの前には高圧洗浄や下地調整が行われます。

ウレタン防水材を２層に分けて行う訳は塗膜厚を２mm〜３mm確保しなくてはならないからです。

一度にたくさん塗っても均一な厚みにならないので２回に分けて行います。

ここで注意しておきたいのがはじめての防水工事で下地がコンクリートの場合には一度カチオン性のセメント材で補強を行う必要があります。

下地の補強を行うことにより防水材との密着性を向上できるので防水材の剥がれやピンホール（巣穴）を抑制することができます。

プライマー（接着剤のようなもの）を塗る際も素地のコンクリートにそのまま塗るよりも下地調整を行うことにより吸い込み防止になりより密着性が高くなります。

しかし、密着工法の場合屋上のように雨が直接当たるような場所では床コンクリートに水分を多く含んでいることが多いため、膨れなどが起こる可能性があるのであまり向いていません。

密着工法の良いところは狭い場所や複雑な形状の部分に向いており、既存の下地がウレタン防水の場合に適しています。

２回目の防水工事で既存の防水がウレタン防水で行われていたのであれば、密着工法で行うことができますので特に問題はありません。

１-2　通気緩衝工法

通気緩衝工法については通気緩衝シートと呼ばれる通気性能のあるシートを床全面に接着させた上にウレタン防水材を塗布して形成される工法のことです。

これは屋上の床の下地が押えコンクリートの場合に一番適しており、膨れの原因ともなる下地に含まれている水分の水蒸気を通気緩衝シートを通じて脱気筒と呼ばれる装置から排出され膨れにくい構造になっております。

またコンクリートのクラック（ひび割れ）に対しても緩衝シートが緩和してくれるためクラックにも強い防水層になります。

押えコンクリート

通気緩衝工法の工程の順番は①プライマー→②通気緩衝シート張り→③ウレタン防水材塗布（２層）→④トップコート仕上げの順番になります。

①プライマー塗布

②通気緩衝シート張り

③ウレタン防水材塗布

④トップコート仕上げ

もちろん密着工法と同様にプライマーの前に高圧洗浄や下地調整が行われ、シートの密着性を良好にすることは必須となります。

通気緩衝工法は屋上防水を初めて行う場合によく利用されている工法であり、専門業者でないと扱えない工法でもあります。

次回の防水改修を行う際には密着工法で行えるので費用を抑えられるメリットがあります。

そして仕上げに塗るウレタン防水のトップコートにも種類があり基本的には３種類あります。

アクリル・シリコン・フッ素と３種類に分けられていて、グレードにより耐用年数が変わります。

アクリルでは５年程度でトップコートの塗り替えが必要となり、シリコンでは７年程度、フッ素の場合は１０年間トップコートの塗り替えが必要なくなります。

グレードで価格が変わるので予算に応じた種類のトップコートを選定するといいでしょう。

いずれも密着工法・通気緩衝工法ともにトップコートの種類に変わりはありません。

ウレタン防水を行う際には建物にあった工法を選定して行い、経験や実績のある業者に任せることが大切です。

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マンションの外壁や戸建てのサイディングにはシーリング工事が必ずと言っていいほどあります。

シーリングとはサッシ周りや外壁の目地にあるゴム状のようなものをいいます。

外壁塗装を行う時にシーリング工事に最も重要なことが乾燥時間です。

シーリング材には種類が数多くありますが基本的には完全に乾燥するまでに２日〜３日程度かかります。

夏場のような気温が高い時でも完全に乾くまでに２日ほどはかかるでしょう。

特に冬場は乾燥するまでに時間がかかり完全に乾くまでに５日程度かかる場合があります。

なぜこのようにシーリング材の乾燥時間を守らなければならないのかは外壁塗装を行った時に必ず不具合が起きてしまうからです。

シーリング材には防水機能を果たす役目があるため、完全に乾かないまま塗装をしてしまうと蓋をするのと同じことでシーリング材の中が乾燥しないままになってしまいます。

＊表面が乾燥していても中が乾燥していないことがあります。

シーリング材が乾かなければ本来の機能を発揮できず、乾燥しないまま塗装を行ったとしても意味の無いことになってしまうからです。

そのままシーリング材の乾燥時間を守らずに塗装を行ってしまった場合、塗膜のひび割れや剥離の原因となり施工不良となってしまいます。

特にシーリングでの不具合で多いのが乾燥不良や硬化不良が多く、硬化不良というのはシーリング材には１液性と２液性のものがあり、２液性では主剤と硬化剤を混ぜて使用するので攪拌不足により硬化不良が発生してしまうことがあります。

いずれも材料の取り扱いやメーカーの仕様をきちんと守っていれば防ぐことができるので、仕様通り施工が行われていればこのような不具合は起きないと言っていいでしょう。

シーリング工事には塗装工事と同じようにシーリングを専門としているプロがいるため、シーリングを行う時にはシーリング業者が行うかどうかで品質が大きく左右されます。

まれに塗装工事を専門としている業者が行うことがありますが、シーリング工事は専門業者に任せている業者を選んだ方が不具合も起きにくいでしょう。

シーリング工事は乾燥時間がとても大事なので工事を依頼する際にシーリングの乾燥時間を聞いてみるといいでしょう。

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マンションの大規模修繕工事は居住者様が生活している中での工事になるので出来るだけ工事は早く終わらせたいものです。

建物の大きさによって工事の期間も様々で、６世帯くらいのマンションもあれば１００世帯以上もあるマンションもあります。

しかしマンションの大規模修繕工事の場合、小規模のマンションでも戸建て住宅のように２週間くらいの期間で終わるような建物はほとんどありません。

なぜかというと大規模修繕工事には屋上防水やバルコニーの防水、下地の補修、シーリング、外壁塗装など戸建て住宅よりも工事を行うメニューが多いからです。

規模が大きいのはもちろんのこと工程が多い分、材料の乾燥時間やそれぞれの工事に時間を要してしまいます。

オーナーマンションによくあるワンルームタイプの大規模修繕工事はおおよそ１ヶ月〜２ヶ月くらいが工事期間となってきます。

２０世帯くらいの分譲マンションでは２ヶ月〜３ヶ月が工事期間の目安になります。

１００世帯以上のマンションになれば半年くらいかかることもあります。

工事期間に余裕を持つことで品質の向上にも繋がり仕上がりもきれいになると思います。

工事の期間に余裕がないと手抜き工事を誘発してしまう場合もあり、工期はなるべく余裕をもって取り組むといいでしょう。

建物の規模に対してあまりにも工事期間が短い場合など手抜き工事が行われる可能性もあり、また下請けに丸投げで行う悪徳業者もありますのでマンションの大規模修繕工事を行う時は工事期間に余裕があるのかなどを確認するようにしましょう。

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マンションの大規模修繕工事を行い何のトラブルもなく終われることがお客様や業者にとって何よりの事だと思います。

しかし、どんなに気をつけていても認識の違いや誤解などで起こってしまうトラブルというのも中にはあります。

特にマンションの大規模修繕工事の場合には大勢の方々が住まわれているので、生活リズムなど様々です。

マンションの大規模修繕工事を行う前に実際に起こるトラブルと原因を知っておきましょう。

１.騒音によるトラブル

まず大規模修繕工事に一番多いトラブルが騒音によるトラブルです。

騒音トラブルが起きる原因としてまず考えられるのが近隣や居住者に対して事前告知をしていない事です。

何の告知もなく突然騒音がすれば誰でも苦情を言いたくなると思います。

小さいお子さんがいる家庭もあれば、病気をして寝込んでいる方もいるかもしれません。また夜間仕事などで日中寝ている方もいます。

「こんな音がするなんて聞いていない」　「うるさくて家にいられない」　など苦情が起きます。

トラブルの原因にならないように事前に工程表やお知らせを配布して周知してもらうことで理解を深めてもらうことが必要です。

２.臭いによるトラブル

次に起こるのが塗料などの臭いに関するトラブルです。

塗装工事を行った時に起こるトラブルですが、特に隣との建物が近かったり建物が密集している場所のマンションで起こるトラブルです。

水性の塗料では臭いがあまりないので特に起こりませんが溶剤系（油性）の塗料を使用した際に起こっています。

原因として考えられるのが換気不足や養生不足または乾燥の遅い塗料の使用で起こってしまうことが考えられます。

原因解消の方法として事前告知の際に部屋の換気をしてもらうことと、溶剤塗料を使用する際に低臭のものを使用することである程度解消することができます。

特に狭い場所においては風通しも悪かったりするので臭いが留まりやすくなります。

もし臭いが気になる場合には窓を閉め換気扇を回すなどして部屋の中の換気をよくするようにしましょう。

３.足場の設置によるトラブル

足場を設置する際に起こるトラブルは勝手に隣の敷地内に足場が侵入してしまう事です。

特に建物どうしが狭い立地の場所で起こりやすく隣の所有者の許可なく足場を建ててしまい大きなトラブルに発展しまうケースです。

足場を設置する前に許可を得ていればトラブルなく工事を進めることができますが足場を設置する前に挨拶などに伺えば未然に防げることです。

４.トラブルが起こる原因

マンションの大規模修繕工事に限らずトラブルの多くの原因は事前告知をしていないことが考えられます。

大きな音が出る作業や臭いがしてしまう様な作業は近隣や居住者に対し事前告知をしっかりと行い周知させることで多くのトラブルを防ぐことができます。

工事を行う前には必ず工程表や事前にお知らせを配布してもらえるかなどを業者に確認するようにしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

マンションの大規模修繕で特に多いトラブルの原因が騒音や臭いによるものです。

ほとんどのトラブルが事前告知をしていないことで起きてしまいます。

トラブルを未然に防ぐ為には事前告知を行うかどうかを業者にしっかりと確認するようにしましょう。

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