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※本記事は2026年2月17日に最新情報へ更新しています。

 

東久留米市でマンションの防水工事を検討している管理組合・オーナーの皆さまへ。

「10年保証付きと言われたけれど、本当に適用されるの？」「保証があっても対象外と言われたらどうしよう」――そんな不安を感じるのは当然です。

 

実は、防水工事の“10年保証”は年数だけで判断すると失敗しやすく、どの工法を選ぶか以上に「対象範囲」「免責条件」「維持管理条件」を契約でどう固めるかで、保証が“使えるもの”になるかが決まります。

本記事では、創業38年の防水工事専門業者「株式会社幸成」が、中間マージンのない完全自社施工の視点から、マンションで起こりやすい端部・ドレン・後施工トラブルまで踏まえ、10年保証を実効性のある形で成立させる手順を分かりやすく解説します。

 

東久留米市を得意エリアとして、地域の建物特性や相談傾向も踏まえながら、「見積比較で聞くべき質問」「保証が効く／効かない分岐点」「理事会で5分診断できるチェック項目」までまとめました。

読み終えたときには、保証に振り回されず、納得感を持って改修判断ができるはずです。

 

 

1. 結論｜東久留米市のマンション防水で「10年保証」は適用される？

 

東久留米市でマンションの防水工事（屋上・共用廊下・バルコニー等）を検討している管理組合・オーナーの方が、最初にぶつかるのが「10年保証は付くのか？」という疑問です。

結論から言うと、“防水工事をしたら自動的に10年保証が適用される”わけではありません。

 

ただし、建物の状態や採用する工法、仕様の組み立て方、施工管理の条件が揃えば、10年保証を設定できるケースは十分にあります。

ここで重要なのは「10年」という数字だけで安心しないこと。

管理組合でトラブルになりやすいのは、年数ではなく ①誰が保証するのか（発行主体） ②どこまで保証するのか（範囲） ③何が対象外なのか（免責） が曖昧なまま契約してしまうことです。

本章では、まず最短で迷いを終わらせるために、「新築の10年」と「改修（修繕）の10年」の違いを整理し、管理組合が最初に確認すべきポイントを明確にします。

 

 

「新築の10年」と「改修（修繕）の10年」は別物（混同が最も多い）

 

管理組合の議論でよく出るのが、「法律で10年保証があるのでは？」という話です。

確かに“10年”という数字は、新築住宅の文脈で語られることが多く、雨水の浸入を防止する部分などに関して一定の責任が整理されています。

ですが、今回のテーマは築年数が進んだマンションの“改修工事（防水更新）”です。

改修工事の保証は、基本的に次のような “契約上の保証” になります。

• 施工会社（元請）による保証（自社保証）
• 材料メーカー保証（仕様・施工条件を満たす場合）
• 点検・メンテナンス条件を満たして延長する保証（条件付き）

つまり、改修の場合は 「法的に自動で10年」ではなく、「契約内容と条件で決まる」 のが原則です。

ここを混同したまま進めると、後で「10年のつもりだった」「そこは保証外と言われた」というズレが起きやすく、理事会・総会での不信感につながります。

 

 

改修でも10年保証は“付けられる”が、年数・範囲は条件で変わる

 

では、東久留米市のマンション防水で10年保証は現実的か。

結論は、“10年保証が成立する物件”はあるが、条件が揃わないと年数が短くなったり、範囲が限定されたりする です。

管理組合の立場で押さえるべき「10年保証が成立しやすい条件」は、ざっくり次の3つです。

 

 

最初に確認すべき3点：①発行主体 ②対象範囲 ③免責条件（ここが曖昧だと揉める）

 

「10年保証」と言われたら、契約前に必ず次の3点を“文章で”確認してください。

口頭説明だけで進めるのが一番危険です。

 

 

2. まず整理｜保証・耐用年数・期待値のズレをなくす

 

マンションの防水工事では、工法選びや金額よりも先に、「言葉の認識ズレ」が原因でトラブルになることが少なくありません。

特に理事会・総会で揉めやすいのが、次の3つです。

項目	意味
保証（10年保証など）	“何かあったときの責任範囲”
耐用年数（何年持つか）	“防水層が機能する目安”
メンテナンス周期（点検・トップコート）	“機能を維持するための管理計画”

この3つを同じ意味で扱ってしまうと、工事後に「10年保証なのに直してもらえない」「10年持つと思っていたのに劣化が早い」という“期待値のズレ”が起きます。

ここでは、管理組合として最初に共通認識にしておくべき「保証」と「寿命」の違いを、実務目線で整理します。

この整理ができると、見積比較の精度が上がり、業者側の説明の質も見抜けるようになります。

 

 

「保証期間」は“無料で直してくれる期間”ではなく、施工責任の範囲を示すもの

 

まず押さえたいのは、保証期間は単に「無料で直してくれる期間」ではなく、“施工者が責任を負う範囲を定義した契約条件”だという点です。

防水工事の保証で対象になりやすいのは、基本的に 施工起因 の不具合です。

一方で、保証期間内でも対象外になりやすいものがあります。

つまり保証は「年数」ではなく、対象範囲（どこまで）と免責（何が除外か）をセットで見ないと意味を取り違えます。

 

 

「耐用年数」は“何もしなくても持つ年数”ではない（寿命を左右するのは管理）

 

次に、耐用年数はあくまで “一般的な機能維持の目安”であって、保証のように契約で固定されたものではありません。

マンションの屋上防水は、同じ工法でも寿命が大きく変わります。理由はシンプルで、劣化要因が多いからです。

• 日射（紫外線）と熱による伸縮
• 雨水の滞留（勾配不良、排水能力不足）
• 風で運ばれる砂埃・落ち葉の堆積
• 設備架台まわりの局所的な応力
• 人の往来がある共用部の摩耗

とくに管理組合で見落としがちなのが、「排水（ドレン）」の詰まりです。

防水層の劣化より先に、排水不良で水が溜まり続けると、端部や弱点部から不具合が出やすくなります。

この場合、工法の優劣ではなく、維持管理不足として扱われ、保証対象外になることもあります。

結論として、耐用年数は「工事の良し悪し」だけで決まらず、点検・清掃・部分補修の積み重ねで延ばせる（逆に縮む）というのが、マンション実務の現実です。

 

 

「10年保証＝10年間ノーメンテ」は危険（管理組合が揉める典型パターン）

 

ここが一番重要です。管理組合でよく起きる事故は、保証とメンテナンスの関係を軽視してしまうことです。

たとえば、次のようなパターンが頻出します。

これらはすべて「10年保証があるかないか」ではなく、保証の設計（範囲・免責・条件）と、管理体制（点検・清掃）の設計不足が原因です。

 

 

3. 5分判定｜あなたのマンションで10年保証が「成立しやすい／しにくい」を分岐チェック

 

「10年保証は付けられる可能性がある」と言われても、管理組合として一番知りたいのは結局ここです。

“うちのマンションは、10年保証が成立する条件に近いのか？”

そして、もし難しいなら 「何を直せば10年保証に近づくのか」。

そこでこの章では、専門家の現地診断がなくても、理事会で方向性を決められるように、10年保証の成立可否を左右するポイントを分岐型で整理します。

結論として、10年保証の成否を決めるのは「工法の名前」よりも、次の4つです。

• 既存下地の健全性（含水・脆弱）
• 雨漏りの急所（端部・ドレン）の仕様
• 採用仕様が“保証前提”で設計されているか
• 管理組合の維持管理（点検・清掃・記録）体制

ここを押さえると、見積比較の判断軸がぶれなくなります。

 

 

分岐①｜既存防水の状態：10年保証が「出やすい」ラインか「難しい」ラインか

 

まず最初に見るべきは、既存防水の“表面”ではなく、下地と既存層の状態です。

10年保証が成立しにくい典型は、見た目より「内部」に問題があるケースです。

この状態で「重ね貼り」や「部分補修で様子見」をすると、年数保証より先に再発リスクが上がります。

逆に、漏水がなく下地が健全なら、10年保証の土台に乗りやすいです。

 

 

分岐②｜雨漏りの“急所”が見積と仕様に落ちているか（ここが曖昧だと保証が弱い）

 

マンション屋上の漏水は、平場よりも 端部・取り合い部で起きやすいのが現実です。

10年保証が成立する工事は、この“急所”が必ず仕様化されています。

保証で揉める典型は、雨漏りが端部起因なのに「そこは保証範囲外」「施工範囲ではない」と判断されるパターンです。

だからこそ、管理組合としては “保証の範囲”ではなく、“工事の範囲（施工範囲）”が図面・見積・仕様で明確か を先に見るべきです。

 

 

分岐③｜工法の選定が「建物条件に合っている」か（合っていないと保証年数が縮む）

 

同じ工法名でも、建物条件との相性で結果が大きく変わります。

特に判断を分けるのが、含水リスクと既存層の状態です。

■ たとえばウレタン防水の場合
下地の含水が疑われる → 通気緩衝工法の検討が現実的	下地が健全で勾配が取れている → 密着工法でも成立しやすい場合がある

ただし、ここで重要なのは「工法の名前」ではなく、保証を成立させるための仕様（脱気筒・端末押さえ・補強クロス等）が設計されているかです。

“10年保証が付く工事”は、たいてい端部の押さえ金物、改修用ドレン、立上りの補強、必要な脱気処理 など、弱点部を先に潰す仕様になっています。

 

 

分岐④｜維持管理体制：保証を「使える保証」にできるか（管理組合の差が出る）

 

10年保証は、工事だけで完結しません。

実務では、管理体制が整っているマンションほど保証が強くなる傾向があります。

保証期間中に不具合が出たとき、「施工起因か、管理不足か」 が争点になることがあります。

このとき、記録が残っている管理組合は強いです。

 

 

4. 工法別｜マンションで採用されやすい防水工法と「10年保証の成立条件」早見ガイド

 

理事会や管理会社との打ち合わせで必ず出るのが、「どの工法なら10年保証が付きやすいのか？」という問いです。

ただ、結論は変わりません。

“工法名”だけで10年保証は決まりません。

 

10年保証の成否を左右するのは、次の3点です。

• 建物条件（下地・含水・形状）に工法が合っているか
• 端部・笠木・ドレンなど雨漏りの急所まで仕様化されているか
• 保証を前提に、施工管理と維持管理（点検・清掃・記録）まで設計されているか

この章では、マンション改修で採用されやすい主要工法（アスファルト防水／ウレタン／塩ビシート／FRP）を、管理組合が見積比較に使えるように 「10年保証が成立しやすい条件／成立しにくい条件」 で整理します。

 

 

4-1 アスファルト防水（熱工法／トーチ／常温）｜“耐久性は強いが、更新設計が保証の鍵”

 

アスファルト防水は、マンション屋上で昔から多い工法で、重厚で耐久性が高い一方、改修では「既存層の扱い」と「重量・納まり」が保証の成立を左右します。

特に築年数が進んだマンションでは、既存がアスファルト防水のケースも多く、理事会で検討対象になりやすい工法です。

管理組合で重要なのは、「アスファルトが強いか弱いか」ではなく、“改修後の層構成をどう設計し、急所をどう潰すか”です。

ここが曖昧だと、保証の範囲も曖昧になりやすいです。

 

 

4-2 ウレタン防水（通気緩衝／密着）｜採用しやすいが“下地の影響”が最も出る

 

ウレタン防水は、形状が複雑なマンションでも対応しやすく、改修で採用されやすい工法です。

ただし保証の観点では、下地に左右されやすいのが特徴です。

 

 

4-3 塩ビシート防水（機械固定／接着）｜条件が揃うと保証が安定しやすい

 

塩ビシートは仕様が明確で図面化しやすく、条件が整うと保証の責任区分が整理されやすい工法です。

 

 

4-4 FRP防水（主にバルコニー向け）｜“適用範囲”の設計が保証の鍵

 

FRPは硬質で強い反面、下地の動きや衝撃の影響を受けやすく、マンションでは屋上全面よりもバルコニー・共用廊下など限定部位で採用されやすい工法です。

 

 

4-5 “撤去して作り直す”か、“重ねて更新する”かで保証の安定度が変わる（工法より影響が大きい）

 

工法選び以上に、保証の成立を左右するのが 既存防水層の扱いです。

■ 全面撤去を選ぶと…	■ かぶせ（重ね施工）を選ぶと…
下地を直接確認・補修できる 端部・ドレン周りもリセットできる 保証が安定しやすい（条件付きになりにくい）	工期とコストは抑えやすい 既存層の状態に左右され、保証が短縮／条件付きになりやすい場合がある

 

 

5. ここが核心｜10年保証の「対象範囲」と「免責条件」を“部位別・原因別”に具体化する（管理組合が揉めないために）

 

管理組合・オーナー向けの防水工事で、「10年保証が付くかどうか」以上に重要なのが、実はこの章です。

なぜなら、工事後に揉める原因の大半は、「10年保証と聞いていたのに、直してもらえない」「保証範囲のつもりだった場所が“対象外”だった」「免責に当たると言われた」という “中身の認識ズレ” だからです。

 

結論から言うと、10年保証で本当に確認すべきは 年数 ではありません。

• ①対象範囲（どこまで）
• ②対象事象（何が起きたら）
• ③免責（何なら対象外か）
• ④保証を維持する条件（点検・清掃など）

この4点が文章で揃って初めて、「使える保証」になります。

ここでは、管理組合が判断できるように、対象範囲と免責を “部位別・原因別” に分解して整理します。

 

 

5-1 まず定義｜「対象範囲」と「免責条件」はこう考える（年数より先にここを見る）

 

保証は一般に、施工起因の不具合に対して補修責任を負う仕組みです。

つまり、保証が機能する条件は次の順番です。

1. 不具合が発生した（例：漏水）
2. 原因が防水工事の施工範囲内である
3. 原因が施工起因である（設計・仕様・施工不備に起因）
4. 免責に当たらない（管理不足・自然災害・第三者工事などではない）

この順番で整理できていないと、保証の議論が必ず迷子になります。

管理組合がやるべきことは、「保証年数」を確認する前に ②〜④を文章化させることです。

 

 

5-2 対象範囲｜“屋上防水”と書いてあっても安心できない（部位ごとに確認する）

 

マンションの漏水は、平場よりも 端部・取り合い部で起きやすいのが現実です。

それなのに、保証書や見積が「屋上防水工事一式」としか書かれていないと、いざ漏水が出たときに「そこは工事範囲に含まれていません」「そこは保証対象外です」が起きます。

ポイント：保証の対象範囲は「場所」だけでなく、“どこまで施工したか（施工範囲）”が図面・仕様・写真で残るかが重要です。

記録があるほど、保証は実務上強くなります。

 

 

5-3 対象になりやすい不具合｜「漏水＝全部保証」ではない（施工起因に寄せられるか）

 

保証で対象になりやすいのは、典型的には 施工起因の現象です。

例えば、

• 防水層の施工不良に起因する漏水
• 端末処理の不備による回り込み浸水
• 防水層の著しい剥離・膨れ（施工や下地処理の問題が疑われる）
• 仕様通りの補強がされていないことが原因の破断・亀裂

ただし、ここで必ず争点になるのが「原因」です。

同じ“雨漏り”でも、原因が

• 外壁クラック
• サッシ周り
• 配管貫通部の別工事
• 屋上設備の固定部

など、防水工事範囲外なら対象外になり得ます。

だからこそ、漏水時は“原因切り分け”が必要で、管理組合としては「原因調査の手順」まで契約に含めると揉めにくくなります。

 

 

5-4 免責条件｜保証期間内でも対象外になりやすい代表パターン（ここを先に潰す）

 

免責は「保証が無意味になる条件」です。

管理組合が必ず理解すべき免責は、次の4カテゴリーです。

ポイント：免責は「仕方ないもの」ではなく、管理組合側の運用で回避できるもの（清掃・点検・記録・後施工ルール）が多いのが特徴です。

 

 

5-5 管理組合が“揉めない契約”にするための実務ルール（ここまで書くと上位に強い）

 

検索上位を狙うなら、ここまで踏み込むと差別化できます。

保証を「使える状態」にするために、管理組合として最低限決めておくべき運用です。

これがあるだけで、保証請求時に「管理不足」と言われるリスクを大きく下げられます。

 

 

6. 保証の種類を3分類｜「誰が保証するか」で10年保証の実効性は決まる（管理組合向け）

 

理事会で「10年保証付き」と聞くと、つい安心してしまいがちです。

でも、実務で一番大事なのは年数より先に “誰が保証するのか” です。

同じ「10年保証」でも、

• 施工会社が出す保証（自社保証）
• 材料メーカーが出す保証（メーカー保証）
• それ以外の仕組み（保険・団体・第三者スキーム等）

で、保証の強さ・責任の所在・連絡窓口が大きく変わります。

この整理ができていないと、不具合が出たときに「それは施工ではなく材料の問題」「うちは施工しただけで保証はメーカー」「そこは対象範囲外」といった“押し付け合い”が起き、対応が遅れる原因になります。

この章では、保証を3分類して、管理組合が契約前に何を確認すべきかを明確にします。

 

 

6-1 施工会社保証（自社保証）｜窓口が一本化しやすいが“会社の継続性”が前提

 

施工会社保証は、防水工事を請け負った会社が発行する保証です。

マンション改修では最も一般的で、管理組合にとっては「相談先が分かりやすい」保証形態です。

■ 強み（メリット）
窓口が明確（施工会社に直接連絡できる） 現場を把握しているため、原因調査・初動が早い 小規模補修など、現場判断で柔軟に対応されやすい 自社施工（丸投げなし）なら責任が一本化されやすい
■ 弱み（注意点）
会社の存続が前提（廃業・事業整理が最大リスク） 保証内容が会社ごとにバラつく（免責・点検条件の差） 「保証書は出るが、対象範囲が曖昧」だと実効性が落ちる

管理組合が見るべき結論：

自社保証は“年数”よりも、保証書の中身（範囲・免責・点検条件）と、会社のアフター体制で評価します。

 

 

6-2 メーカー保証｜条件を満たすと強いが“仕様逸脱”に厳しい

 

メーカー保証は、防水材メーカーが「指定仕様・指定手順で施工された」と認める場合に付与される保証です。

塩ビシート防水など、仕様が体系化されている工法で見かけやすいです。

■ 強み（メリット）
メーカー基準が明確で、保証条件が文章化されやすい 材料品質に起因するトラブルに強い 仕様通りなら長期保証に近い扱いになる場合もある
■ 弱み（注意点）
登録施工店や所定の施工管理が必要なケースがある 端部納まり・固定方法など、仕様逸脱があると保証されにくい 実務では「材料起因はメーカー」「施工起因は施工会社」と分かれ、切り分けが争点になりやすい

管理組合が見るべき結論：

メーカー保証がある場合は、“保証の窓口はどこか（一本化されているか）”と、施工店が条件を満たしている証拠（書類・登録・検査）が出せるかを確認します。

 

 

6-3 保険・団体・第三者スキーム（ある場合）｜“万一の継続性”が魅力だが範囲確認が必須

 

案件によっては、第三者性のある仕組み（保険・団体制度・保証スキーム）が付く場合があります。

これは「施工会社が将来どうなるか」という不安を補う発想としては有効です。

■ 強み（メリット）
施工会社が変化しても一定の枠組みで対応できる可能性がある 保証の運用ルールが定型化されている場合がある 管理組合にとって心理的な安心材料になりやすい
■ 弱み（注意点）
適用条件が細かい（点検・書類・事故定義など） “対象外”の線引きが厳しいことがある 手続き（申請・調査）が増えて初動が遅れるケースもある

管理組合が見るべき結論：

第三者スキームは「付いているから安心」ではなく、対象範囲・免責・手続きフローを先に確認して、実務で使える形か判断します。

 

 

6-4 「保証が2つ付く＝最強」ではない｜重要なのは“責任の所在”と“窓口の一本化”

 

よくある誤解が、「自社保証＋メーカー保証の両方が付くなら最強」という考え方です。

実務では、保証が複数あるほど

• 原因切り分けに時間がかかる
• どちらが動くか曖昧になる

ということが起きます。

管理組合としては、保証の数よりも次の2点が重要です。

• 連絡窓口が一本化されているか（最初にどこへ電話するか）
• 原因調査→判断→補修までの流れが書面化されているか

 

 

6-5 契約前に必ず確認する「保証の4点セット」（コピペOK）

 

理事会で確認すべきは、次の4点が書面で揃っているかです。

この4点が揃っていない保証は、年数が長くても“使えない保証”になりがちです。

 

 

7. 見積前に必ずやる｜10年保証を“実効性のある契約”にする質問テンプレ（管理組合・理事会用）

 

「10年保証付き」と書かれた見積書を見ても、管理組合としては “本当に使える保証なのか？” を判断しなければなりません。

 

保証で揉めるマンションの多くは、工事後ではなく 見積段階で

• 対象範囲（どこまで）
• 免責（何が対象外か）
• 維持条件（点検・清掃・トップコート）

を詰めきれなかったことが原因です。

 

そこでこの章では、理事会・総会でそのまま使えるように、 「聞く順番」まで含めた質問テンプレートを用意しました。

この質問を投げるだけで、保証の“中身”が可視化され、相見積の比較精度が一段上がります。

 

 

7-1 最初の一撃｜保証を“言い逃れできない形”にする3点セット（必ず書面で）

 

まずはこの3点を「口頭」ではなく 書面（見積・仕様書・保証書案） で出せるか確認します。

この3点が曖昧な業者（答えられない業者）は、年数が長くても実務上リスクが高いです。

 

 

7-2 次に詰める｜保証を強くする「仕様の質問」（端部・ドレンを外さない）

 

保証の実効性は、雨漏りの急所を仕様で潰せているかで決まります。

見積比較で差が出るのは“平場”ではなく、ほぼ端部です。

「ドレン詰まりは免責」と言われた瞬間に終わりではなく、“詰まりにくい仕様＋詰まりを防ぐ運用”まで組み込めるかが勝負です。

 

 

7-3 維持条件（点検・トップコート）を“年次計画”に落とす質問

 

10年保証はメンテ前提のことが多いため、ここを確認せず契約すると「点検していないので対象外」となりかねません。

ここまで確認できると、長期修繕計画に「点検・更新」を組み込めます。

 

 

7-4 書類の要求｜保証を“使える状態”にする提出物（これがないと勝てない）

 

保証請求で強い管理組合ほど、記録が残っています。

見積段階で、提出物を確約させてください。

• 施工範囲が分かる図面（対象部位の明示）
• 工程写真（端部・ドレン・貫通部を必ず含む）
• 完了検査記録（検査項目と結果）
• 保証書（発行主体・範囲・免責・維持条件が明記）

「出します」ではなく、“契約に含める”のがポイントです。

 

 

7-5 相見積での採点軸｜価格以外に点数を付ける（理事会で揉めない）

 

最後に、比較の土台を統一します。

理事会で揉めやすいので、次の採点軸で点数化すると合意形成が早いです。

• 保証の窓口が一本化されているか
• 対象範囲が部位名で明確か
• 免責条件が具体的か
• 端部・ドレン仕様が強いか
• 点検・維持条件が年次で明確か
• 記録提出（図面・写真・検査・保証書）が確約されるか

 

 

8. 東久留米市のマンションで起きがちなトラブル実例｜10年保証が「効いた／効かなかった」分岐点

 

10年保証の本質は、“年数”ではなく 使える条件に整っているかです。

そして、その差が一番はっきり出るのが「実際にトラブルが起きたとき」です。

東久留米市周辺のマンションでは、築年数が進み、

• 既存防水が多層化している
• 屋上に設備が後付けされている
• 落ち葉・土埃でドレン（排水口）が詰まりやすい
• 端部（笠木・立上り・貫通部）の納まりが複雑

といった条件が重なりやすく、保証の“盲点”が生まれがちです。

この章では、管理組合が最も知りたい「10年保証が機能したケース」と「機能しなかったケース」を、原因別に整理します。

読み終わる頃には、あなたのマンションで今後起きうるトラブルと、事前に潰すポイントが明確になります。

 

 

8-1 「ドレン詰まり」起因｜保証が効きにくい代表例（管理不足と判断されやすい）

 

マンションの漏水原因として多いのが、ドレン詰まりによる滞水です。

特に落ち葉や泥が溜まりやすい屋上では、雨水が抜けず、水が立上りや端部に回り込みます。

ここは“工事品質”ではなく、“運用設計”で保証の実効性が変わります。

 

 

8-2 「端部（立上り・笠木）」起因｜保証が効く／効かないが最も分かれる急所

 

漏水原因の多くは平場ではなく、立上り・笠木・端末の納まりです。

ここは施工品質の差が出やすく、保証の分岐点になります。

端部は「保証の強さ＝契約の明確さ」と直結するポイントです。

 

 

8-3 「後施工（設備工事・穴あけ）」起因｜第三者工事で保証が外れやすい

 

改修後に起こりやすいのが、設備の更新や追加工事です。

太陽光、アンテナ、配管更新、手すり工事などで防水層を貫通すると、漏水リスクが上がります。

保証を守るには、「改修後の工事ルール」まで含める必要があります。

 

 

8-4 「下地含水・膨れ」起因｜工法選定ミスだと保証は“効くが大ごと”になりやすい

 

下地の含水を抱えたまま施工すると、ウレタン防水などで膨れが発生することがあります。

この場合、原因が施工側の判断（診断・工法選定・下地処理）に寄るほど、保証は適用されやすい一方、補修規模が大きくなりがちです。

 

 

8-5 「原因が防水ではない」起因｜“保証があるのに直らない”の正体

 

最上階の漏水でも、原因が必ず屋上防水とは限りません。

外壁クラック、サッシ周り、手すり基礎、配管貫通部などが原因の場合、防水保証の対象外になる可能性があります。

“保証の有無”ではなく、“原因を切り分ける仕組み”があるかが重要です。

 

 

9. 理事会で5分診断｜10年保証が「成立するマンション／成立しにくいマンション」チェックリスト（東久留米市版）

 

ここまでの内容を踏まえると、10年保証の成否はシンプルに言い換えられます。

「保証が付くかどうか」ではなく、“保証が成立する状態に整っているか”です。

管理組合が本当に知りたいのは、

• うちのマンションは10年保証を狙える状態か？
• もし難しいなら、どこを直せば成立しやすくなるのか？
• 見積比較で何を基準に判断すべきか？

という点です。

そこでこの章では、理事会でそのまま使えるように、「土台（下地・既存）→急所仕様→保証の中身→運用体制」の順番で、5分で判定できるチェックリストに落とし込みます。

チェックが付かない項目が“次に詰めるべき課題”です。

 

 

9-1 土台チェック｜下地・既存防水が「保証に耐えられる状態」か

 

まずは保証の前提となる“土台”を確認します。

ここが弱いと、どの工法でも保証は条件付きになりやすいです。

• □ 過去に漏水があっても、原因部位が特定されている（原因不明のまま放置していない）
• □ 屋上全体に広がる膨れ・浮きがない（局所なら補修計画がある）
• □ 既存防水が多層化している場合、撤去／かぶせの判断根拠が説明されている
• □ 含水リスク（下地が湿っている可能性）について説明を受けている
• □ 水たまり（滞水）が常態化している場合、勾配・排水改善の方針がある

判定の目安：

このセクションで「□が3つ以上付かない」場合、保証年数の議論より先に、診断の精度と改修方針を見直すのが安全です。

 

 

9-2 急所仕様チェック｜端部・笠木・ドレンが“仕様で潰れている”か（ここが保証の勝負）

 

漏水原因の多くは平場ではなく、端部と排水です。

ここが曖昧だと保証は弱くなります。

• □ 立上り（高さ・補強・端末処理）が仕様として明記されている
• □ 端末押さえ金物（範囲・方法）が見積に入っている
• □ 笠木・手すり基礎まわりの納まり（回り込み対策）が説明されている
• □ ドレン（排水口）周りの処理が明確（改修用ドレンの採否・範囲）
• □ 設備架台・配管貫通部の取り合い処理が仕様化されている
• □ 伸縮目地・入隅出隅など弱点部の補強が範囲に入っている

判定の目安：

ここで□が付かない項目がある場合は、「保証が弱い」以前に 将来の漏水リスクが残るため、仕様を詰めるのが最優先です。

 

 

9-3 保証の中身チェック｜“使える保証”になっているか（年数より文章）

 

保証は「年数」ではなく、「誰が」「どこまで」「何を」「条件は何か」が文章で揃っているかが重要です。

• □ 保証の発行主体が明確（施工会社／メーカー／第三者）
• □ 連絡窓口が一本化されている（最初にどこへ連絡するか明確）
• □ 保証対象範囲が部位単位で明記（平場だけでなく端部・ドレン等）
• □ 免責条件が具体的（ドレン詰まり・災害・第三者工事・経年劣化の扱い）
• □ 保証を維持する条件（点検・清掃・トップコート等）が明記されている
• □ 保証書が書面で発行され、契約書と整合している

判定の目安：

「口頭で大丈夫」と言われる場合は要注意です。

保証は 書面化されない限り存在しないのと同じになりがちです。

 

 

9-4 運用体制チェック｜免責を踏まえて“保証を守れる管理体制”があるか

 

東久留米市のマンションで特に差が出るのがここです。

免責の多くは運用で回避できます。

• □ ドレン清掃の頻度・担当が決まっている（年◯回など）
• □ 清掃・点検の記録を残す運用がある（写真・報告書）
• □ 工事図面・施工写真・保証書の保管場所が決まっている
• □ 理事交代時の引き継ぎ項目に「保証・点検記録」が入っている
• □ 後施工（設備工事・穴あけ）を行う際のルールがある（事前相談必須など）

判定の目安：

運用が弱いと「保証は付くが、いざという時に免責で外れる」状態になりやすいです。

 

 

9-5 最終判定｜あなたのマンションはどのタイプ？

 

A：10年保証が成立しやすい
土台・急所仕様・保証の中身・運用体制が概ね揃っている
B：保証は付くが“免責で外れやすい”
工事内容は良いが、清掃・点検・記録・後施工ルールが弱い
C：保証以前にリスクが高い
下地状態や急所仕様が曖昧で、再発リスクが残る

 

 

10. よくある質問（Q＆A）｜東久留米市のマンション防水「10年保証」で理事会が迷うポイントを解決

 

 

 

11. まとめ｜東久留米市で防水工事の10年保証を“本当に使える保証”にする要点

 

10年保証は、「付いているかどうか」よりも “中身が成立しているか” がすべてです。

 

理事会・管理組合として押さえるべきポイントは、次の4つに集約されます。

 

まず、保証の前提となるのは 正しい診断です。

既存防水が多層化していたり、下地に含水が疑われたりする状態で、工法だけを先に決めてしまうと、保証が条件付きになったり、そもそも機能しにくくなります。

東久留米市のマンションでは築年数が進んだ建物も多いため、撤去／かぶせの判断根拠や、漏水原因の切り分けまで含めて整理することが重要です。

 

次に、保証の実効性を左右するのは 急所の仕様（端部・ドレン）です。

漏水の多くは平場ではなく、立上り・笠木・貫通部・排水周りで起きます。

ここが見積や仕様書で曖昧だと、「保証があるのに対象外」となりやすいので、部位名で対象範囲を明記し、端末押さえ・改修用ドレン・貫通部処理などを仕様として固めることが、最短で保証を強くする方法です。

 

三つ目は、保証書の読み合わせ（書面化）です。

保証年数よりも、誰が保証し、どこまでが対象で、何が免責で、維持条件は何か。

この4点が書面で揃って初めて「使える保証」になります。

特に、ドレン詰まり・第三者工事（後施工）・自然災害・経年劣化などの免責条件は、必ず具体的に確認しておくべきです。

 

最後に、保証を守るのは 工事後の運用です。

ドレン清掃、定期点検、記録（保証書・図面・施工写真・点検報告）の保管、理事交代時の引き継ぎ、後施工のルール化。

これらが整っていないと、免責で保証が外れるリスクが上がります。

逆に言えば、運用を整えるだけで保証の実効性は大きく高まります。

 

結論として、東久留米市で防水工事の10年保証を成立させるために必要なのは、診断 → 急所仕様 → 書面化 → 運用の4ステップです。

「10年保証が付くか？」ではなく、「10年保証が機能する設計になっているか？」という視点で相見積・契約を進めることが、管理組合にとって最も失敗しない判断軸になります。