※　６年前の全体写真

※　ビフォー

※　ビフォー(全体的な黒ずみが目立ちます)

※　アフター(上記セットバックからの雨だれはセットバックに水が入らないように防水塗装を実施しているので、その縦ラインは汚れやすいです)

※　アフター(上記セットバックからの雨だれはセットバックに水が入らないように防水塗装を実施しているので、その縦ラインは汚れやすいです)

斜壁タイルの雨漏りはなぜ止まらない？「壁ではなく屋根」という認識とセブンS防水

※　上記のように目地のラインが通っているのが芋目地

※　馬目地：目地が互い違いになってるだけでも水を受けやすい上に、更に目地が落ちている(凹んでいる)事でそれぞれのタイルが水を受ける形になる

高圧洗浄だけ提案されているケースも見受けられますが、薬品洗浄とは意味もレベルも違います。

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長期所有を見据えた【防水を意識した大規模修繕工事】真髄

『株式会社幸成が提案』

マンションやアパートを長期にわたって所有し、安定した収益を維持するためには、建物の「健康状態」を保つことが不可欠です。その要となるのが、雨風から建物を守る「防水機能」です。

私たち株式会社幸成は、単に表面を綺麗にするだけの修繕ではなく、10年後、20年後の資産価値を見据え、「いかに水を侵入させないか」最優先に考えた大規模修繕工事をご提案します。建物の構造と劣化状況を深く理解したプロフェッショナルとして、オーナー様や管理組合様の貴重な資産を守り抜くための最適なプランをお届けします。

1. 【外壁】塗装は「美観」＋「防水」の二重構造

外壁塗装は、建物を彩るだけでなく、コンクリートやモルタルを雨水から守る重要な防水層としての役割を担っています。株式会社幸成では、防水性能を最大限に発揮させるため、下地処理から仕上げまで妥協のない多層構造で施工します。

防水性能を高める「多層構造」のメカニズム

外壁の防水性は、適切な下地処理の上に、役割の異なる塗料を塗り重ねることで生まれます。

■ 標準的な防水塗装の断面図（平滑仕上げ）

ひび割れ（クラック）に追従する柔軟な下塗り材と、紫外線に強い上塗り材を組み合わせた標準的な仕様です。

下地補修：クラックや欠損を樹脂モルタルなどで平滑に補修。

下塗り材（微弾性フィラー等）：ゴムのように伸び縮みする層を作り、微細なひび割れを表面に出しません。

中塗り・上塗り（防水型塗料）：フッ素やシリコンなどの高耐久樹脂で、強力な防水膜と美観を形成します。

■ 意匠性と機能を両立する「鎖骨仕様（ゆず肌模様）」

厚みのある下塗り材を専用のローラーで塗装し、表面に「ゆず肌」のような凹凸模様をつける仕様です。塗膜に厚みがつくため、防水性・耐久性がさらに向上し、重厚感のある仕上がりになります。

断面図で見ると、下塗り層が厚く、表面が波打っている様子が分かります。この厚みが建物を強固に守ります。

2. 【屋上陸屋根】最高レベルの防水が求められる「建物の傘」

屋上は建物の中で最も過酷な環境にあり、ここからの漏水は建物全体に甚大な被害をもたらします。株式会社幸成は、建物の状況に合わせて最適な工法を選定しますが、特に複雑な形状や改修工事に適しているのが「ウレタン塗膜防水」です。

ウレタン防水の最高峰「通気緩衝工法」とは？

下地に含まれる水分が温められて水蒸気となり、防水層を押し上げてしまう「膨れ」を防ぐための高度な工法です。

■ 通気緩衝工法の詳細断面図

何層にも重ねられた材料が、それぞれの役割を果たして強固な防水層を形成します。

1. 下地（コンクリート）：清掃・補修を行った既存の床面。

2. 通気緩衝マット：下地の水分を含んだ空気を逃がすための特殊なシート。部分的に接着させることで、下地の動きの影響を緩和（緩衝）します。

3. ジョイントメッシュ：マットの継ぎ目を補強し、一体化させます。

4. ウレタン1層目・2層目：液状のウレタン樹脂を厚く塗り重ね、継ぎ目のない完全な防水膜を作ります。

5. トップコート（保護塗料）：紫外線からウレタン層を保護します。

■ 施工現場のリアル（ウレタン通気緩衝工法）

熟練の職人が、一つひとつの工程を丁寧に進めていく様子です。

屋上全体に通気緩衝マットを敷き詰め、その上からウレタン樹脂を流し込んでいくダイナミックな作業風景です。マットの下の空気を逃がす「脱気筒」も設置されています。(画像はメッシュ補強部分)

その他、大型な屋上には塩ビシート機械的固定工法も採用される事が多いです。

まとめ：株式会社幸成が建物を守る、オーナー様、管理組合様、居住者様との未来

大規模修繕は大きな投資ですが、適切な防水工事を行うことで、建物の寿命を延ばし、将来的な修繕コストを大幅に削減する「賢い投資」になります。

株式会社幸成は、長期所有を前提としたオーナー様や管理組合様、住民様のパートナーとして、目先の安さではなく、「本当に建物に必要な工事」を誠実にご提案いたします。建物の現状診断から、最適な防水仕様の設計、そして熟練職人による確実な施工まで、安心してお任せください。

建物のメンテナンスで不安な事など御座いましたら、どうぞお気軽にご質問下さいませ。

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マンション・アパート大規模修繕の完全追求｜資産価値を最大化する外壁塗装・防水工事の高度な選定基準

アパートやマンションなどの集合住宅における大規模修繕は、単なる「古くなった場所の修繕」ではありません。10年、20年先を見据えた「建物の長寿命化」と、入居者満足度の向上による「空室リスクの低減」、そして何より「資産価値の維持・向上」を目的とした戦略的な投資です。

本稿では、プロの視点から、特に重要となる外壁塗装、屋上・バルコニー防水、そして見落としがちな付帯工事について、材料の特性や施工の重要度を詳細に解説します。

1. 外壁塗装：建物を保護する「第一の皮膚」の科学

外壁塗装の最大の役割は美観ではありません。コンクリートの「中性化」を防ぐことにあります。コンクリートは本来アルカリ性ですが、雨水や二酸化炭素に晒されることで中性化し、内部の鉄筋を錆びさせてしまいます。

★　塗料選定の専門的基準

大規模修繕では、次回の修繕周期（12〜15年）を考慮し、ライフサイクルコスト（LCC）を抑える高耐久塗料が選ばれます。

★　無機塗料： 鉱物などの無機物を主成分とし、紫外線による劣化をほぼ受けません。20年以上の超高耐久を誇り、LCCを最も抑えられる選択肢です。

★　フッ素樹脂塗料： 非常に強力な結合エネルギーを持ち、耐候性・耐汚染性に優れています。公共施設や大型マンションの標準仕様となりつつあります。

★　高耐候形シリコン塗料： コストパフォーマンスに優れ、現在の主流です。ラジカル制御技術（劣化因子を抑制する技術）を搭載したものが推奨されます。

2. 屋上陸屋根防水：最高水準の耐久性が求められる「防衛線」

屋上は常に直射日光と雨に晒される、建物で最も過酷な環境です。漏水は建物構造を根底から破壊するため、工法の選定は極めて慎重に行う必要があります。

★　主要工法の特性と仕様

★　塩ビ（塩化ビニル）シート防水：

☆　特性： 耐候性・耐熱性に極めて優れ、鳥害（カラスによる突きなど）にも強いのが特徴です。

☆　仕様： 「機械式固定工法」を採用することで、既存の下地を撤去せずに施工（カバー工法）できるケースが多く、工期短縮とコスト抑制が可能です。ディスク板を用いてシートを固定するこの工法は、下地の水分による「膨れ」のリスクを最小限に抑えます。

★　ウレタン塗膜防水：

☆　特性： 液体状の材料を塗布するため、複雑な形状の屋上や設備基礎が多い場所に最適です。

☆　仕様： 大規模修繕では「通気緩衝工法」が必須です。下地からの湿気を逃がす脱気筒を設置することで、防水層の膨れや破断を長期的に防ぎます。

3. リスクランク別・防水重要度判定（階下の居住環境による分類）

防水工事を計画する際、最も考慮すべきは「防水層のすぐ下に何があるか」です。これにより、施工の繊細さと材料のグレードを変える必要があります。

|  ランク   | 階下の状況 | リスクレベル | 推奨される考え方 |

| ランク S | 居住スペース（最上階住居） | 極めて高い | 断熱材を併用した「断熱防水」を推奨。漏水が即座に生活被害と損害賠償に繋がるため、最も高耐久な仕様（塩ビシートやウレタン通気緩衝工法等）が必須。 |

| ランク A | エントランス・共有廊下 | 高い | 建物の顔であるエリア。漏水による美観損ねや転倒事故を防ぐため、確実な水勾配の調整と端末処理が必要。 |

| ランク B | 外部開放のバルコニー | 中程度 | 下階もバルコニーである場合、構造被害のリスクは比較的低いが、長期的にはコンクリート爆裂の原因となるため、ウレタン防水等の定期メンテナンスが必要。 |

4. 繊細さが求められる「付帯工事」と「下地補修」
塗装や防水という「上塗り」を支えるのが、下地補修と付帯工事です。ここを疎かにすると、どんな高級塗料も数年で剥離します。

★　シーリング（充填）工事：窓枠周りやタイル間の目地を埋めるゴム状の材料です。高層マンションでは風圧による挙動が大きいため、「高耐候・高挙動」のシーリング材選定が生命線となります。

★　爆裂・欠損補修：錆びた鉄筋を削り出し、防錆処理を施した上でエポキシ樹脂等を用いて成形します。この「手作業の丁寧さ」が10年後の建物の強度を左右します。

★　鉄部塗装：非常階段や手すりの防錆塗装です。特に海岸付近の物件では、ケレン作業（錆落とし）の徹底度が耐久性を決定づけます。

5. まとめ：失敗しない大規模修繕のために

大規模修繕を成功させる鍵は、「建物の現状を正しく診断し、部位ごとのリスクに応じた最適な工法・材料を組み合わせる」ことにあります。

★　屋上： メンテナンス性に優れた高耐久なシート防水

★　外壁： 中性化を食い止める高機能な保護塗装

★　細部： 妥協のない下地補修とシーリング

これらの工事を専門的な知見を持って統合することで、居住者の安心安全を守り、オーナー様や管理組合様の長期的な利益を最大化することが可能です。

何かお困りごとなどが御座いましたら、お気軽にお問合せ下さいませ。

幸成は事務所内にショールームを設置しており、現場で使用する上記の品々を手に取って実感して頂く取り組みを実施しております。

現場で使用する実際の工具や材料など、手に取って頂き、断面で見て頂く事が出来き、実際の体験型施設になっております。

御提案資料も豊富ですので、目の前で実際に体感してみてください。

また、ご希望のお客様には実際の施工現場にて、それぞれの特徴のある施工事例をご確認いただく事も可能ですので合わせてお気軽にご要望下さいませ。

平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。

誠に勝手ながら、株式会社幸成は

2025年12月28日(日)～2026年1月4日(日)

までの期間年末年始休業とさせていただきます。

またお問い合わせフォームからのお問い合わせはお休みの期間中でも受け付けております。

休業期間中にいただきましたお問い合わせに関しましては２０２６年１月５日（月）より順次対応させていただきます。

大変ご不便をお掛けいたしますがご理解の程よろしくお願い申し上げます。

株式会社幸成は、西東京市を拠点に外壁塗装・防水工事・大規模修繕工事を専門に行う直営施工店です。
1987年設立、創業38年。

自社施工による中間マージンゼロで、適正価格と高品質な施工を両立しています。

マンション・アパート・ビルなどの施工実績が豊富で、
雨漏り調査・修繕は累計3万件以上。
外壁塗装や防水工事でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
現地調査・お見積りは無料です。

【公式サイト】

https://nm-kosei.com/

【外壁塗装・防水工事の専門コラム】

https://nm-kosei.jp/
【住宅塗装専門サイト｜プロタイムズ西東京田無店】

https://kosei-gaiheki.jp/

【会社概要】
株式会社 幸成
〒202-0023 東京都西東京市新町5丁目9-15

【フリーダイヤル】0120-966-128
【TEL】042-238-9159
【FAX】042-238-9158

【メール】info@nm-kosei.com

【お問い合わせフォーム】https://nm-kosei.com/contact

屋上平面1年目(鳥の糞が目立つ)

【屋上防水工事】1年点検とアフターメンテナンス報告（埼玉県さいたま市中央区本町）

いつもお世話になっております。株式会社幸成の施工チームです。

本日は「屋上防水工事」に関する施工事例と、屋上防水（ウレタン塗膜防水・通気緩衝工法）の施工内容、1年経過後のアフターメンテナンスの確認項目と今後の工程まで、ビルオーナー様立ち合いのもとで行った点検内容を丁寧にご報告いたします。

今回のご依頼概要（依頼者様：埼玉県さいたま市中央区本町のビルオーナー様）

先日、埼玉県さいたま市中央区本町にあるビルの屋上防水工事を実施いたしました。

施工方法は「ウレタン塗膜防水（通気緩衝工法）」での防水改修工事です。

端部廻り

今回は工事完了から1年が経過したタイミングで、ビルオーナー様にご同席いただき現地で屋上防水の状況確認（アフター点検）を実施しました。

また屋上防水を先に施工したため、今後は外壁塗装もご検討されておられます。

建物の外壁は「鉄骨造＋ALC外壁」の構成です。

今後は以下の工事が控えておりますので、その旨も今回のアフター点検の際にオーナー様もご認識されておられましたが、再度オーナー様にご説明いたしました。

☆　ALC板の板間目地シーリング打替え工事

☆　外壁塗装（外装の塗替え）工事

☆　バルコニーの防水改修工事

☆　３階のバルコニーは下に住居スペースがある為に、屋上と同じ括りとなりますので、通常のバルコニーよりスペックを上げた防水改修工事の御提案(下に住居スペースがあるってことは屋上と同じ条件下になりますので注意が必要です）

☆　その後に隣接する横の工場の外壁塗装（別途施工予定）

今後はこのような塗替えや防水工事が控えております。

今回の屋上防水工事で採用した防水工法のポイント：ウレタン塗膜防水（通気緩衝工法）とは

ウレタン塗膜防水の「通気緩衝工法」は、既存下地の湿気や水分を逃がすための緩衝層と通気機構を組み合わせることで、従来の塗膜防水より長期的な耐久性を狙う改修工法です。

特徴は以下の通りです。

★　柔軟性が高く、下地の伸縮や微小なひび割れに追従しやすい。

★　通気層により下地に残る湿気を逃がすため、膨れや剥がれのリスクを低減。

★　複雑な形状や配管廻りにも施工しやすく、既存防水層の上から改修が可能な場合も多い。

★　仕上げに保護塗料を2回塗りで施工することで、耐候性と美観を向上（当社では保護塗料2回塗りを推奨しています）。

当社は施工前に入隅や取り合い部分に対する【シーリング補強（入隅シーリングの充填）】を必ず実施し、プライマー塗布→ウレタン塗布の順で丁寧に工程を進めています。

これにより、ウレタン塗膜の密着不良を防ぎ、長期安定を図っています。

架台撤去部分

1年後の現地点検（オーナー様立ち合い）で確認した項目と所見

オーナー様にもお立会いいただき、下記のチェック項目に沿って点検を行いました。結果はおおむね良好でしたが、今後に備えた注意点もご説明しています。

「点検チェック項目」

1.防水層の目視確認（膨れ・剥がれ・亀裂の有無）

2.排水（ドレン）と勾配の確認（水溜りの発生有無）

3.防水層の接合部・立上り・笠木取り合いの状態

4.ウレタン塗膜の表面劣化（チョーキング、色褪せ）

5.付帯設備（配管、アンテナ台座など）の貫通部処理の確認

6. 既設のシーリング劣化の兆候（ALC目地含む）

7.ドレン清掃の実施状況（詰まりの有無）

今回、鳥の糞がかなり多く、鳥害対策を早急にされた方が良い。とお伝えさせて頂きました。

その他架台廻り

手摺根本廻り等

主な所見（まとめ）

★　防水層表面は鳥害糞による細かなチョーキング（白化）と若干の色褪せは見られましたが、『膨れ・剥がれ・亀裂は確認されませんでした』。

通気緩衝工法の効果が現れている良好な状態です。

★　排水は概ね良好でしたが、ドレン周辺に若干のホコリ・堆積物が見られたため、簡易清掃を実施しました。

定期的なドレン清掃を推奨いたします。

★　ALC板の【板間目地のシーリング】は劣化が始まっており、早めの「打替え」を推奨しました（外壁塗装前の下地調整工程として実施するのが最適です）。

★　今後の外壁塗替え時は、外壁塗装とシーリングの同時スケジュール化によりコストと工期の効率化が図れますので、オーナー様にご提案済みです。

★　隣接工場の外壁塗装は足場設置や工程調整が必要になります。先行しているビルの外壁塗装の塗替えを先に施工実施し、今後屋上防水のアフター管理と並行して調整していく予定です。

当社からのアフターメンテナンス提案（1年経過後の経過観察による今後４年後に想定される推奨内容）

1.半年〜年1回の定期点検（目視＋簡易清掃）：ドレン清掃、ゴミ除去、表面の異常チェック。

2.外観劣化が進んだ場合の保護塗料の再塗布：当社推奨は保護塗料2回塗りで耐候性UP。劣化初期段階でのメンテナンスが長期的にコストを抑えます。

3. 防水絡みのALC板の板間目地 シーリング打替え：外壁塗替え前の必須作業。既存のシーリング撤去・下地処理・新規打設を行います。

4.外壁塗装（全面）：シーリング打替え後に下塗り〜上塗りで仕上げ、建物全体の防水性と美観を回復します。

5.隣接工場外壁塗装の実施計画：施工順序・足場計画・騒音対策を含めた工程表をご提示します。

6.長期保証と記録管理：点検結果や工事写真を記録し、次回点検の判断に活用します。

7.5年目の保護塗料更新塗替え(トップコート塗り替え)を強く推奨

屋上防水工事の一般的な施工手順（通気緩衝工法を含む）

1. 現地調査・剥離確認、既存下地の状況把握

2. 清掃・除去・乾燥・下地補修（クラック処理、入隅シーリング補強）

3. プライマー塗布（下地の密着を高める）

4. 通気緩衝シート等の敷設（必要に応じ）

5. ウレタン主材の塗布（複数回処理で所定厚を確保）

6. 防滑性や保護のための保護塗料2層塗り（当社推奨）

7. 仕上げ点検・排水確認・竣工写真撮影

8. 引渡し後の定期点検（半年〜1年毎、以降４年や７年や１０年など）

最後に（オーナー様やブログを拝見頂いた今後屋上防水工事を実施予定される読者様方へのメッセージ）

この度は埼玉県さいたま市中央区本町のビルオーナー様、ご立会いのもと1年点検を実施させていただきありがとうございました。また弊社ブログを拝見頂き、少しでも知識の蓄えになり、前向きに屋上防水工事を施工実施出来るようになりましたら何よりです。

屋上防水（ウレタン塗膜防水／通気緩衝工法）は現在良好な状態を保っておりますが、防水改修工事で一番重要な収まり部分は端部になります。よって、外壁と絡んでいる場合には、今回のようにALC外壁の目地や外壁塗装の更新が必要となってまいります。

当社は今後の【シーリング打替え・外壁塗装・隣接工場の外壁塗装】まで含めた一貫工事のご提案が可能です。

いつでもお気軽にご連絡ください。

今回はさいたま市での施工事例でしたが、幸成は西東京市を中心に一都三県で防水工事、塗装工事、大規模修繕工事を実施しております。

特に西東京市や三鷹市、武蔵野市、東久留米市、小平市や杉並、練馬などは近隣地域であり、早期に迅速に現地対応をさせていただきやすいです。

改修工事専門ですので、お気軽にご質問などお問合せ頂ければ幸いです。

株式会社幸成 — 屋上防水工事・ウレタン防水（通気緩衝工法）施工チーム（埼玉県さいたま市中央区本町での施工事例）

これからも良い工事(ポイントポイントでの拘りのある自信のある工事)を御提案し、施工し続けたいと思います。

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施工後正面

川崎市多摩区Mコートマンション大規模修繕工事の施工から2年が経過し、再度管理組合様より外構のダクト工事のご依頼を頂きました。

今回は土や植栽を撤去し、その後コンクリートを打設し、ダクトカバーを設置してから有効な部分は塗装更新工事を実施し、土間はコンクリート打設後にウレタン防水工事を実施予定になります。

植栽撤去前

せっかく現場に行ったので、大規模修繕工事の施工後の写真を添付させて頂きまます。

施工後側面

かれこれ２年経ちましたが、まだまだ綺麗な事は言うまでもありません。

この大規模修繕工事では、鉄の手摺を全面撤去し、アルミ素材にて、アルミ手摺にバルコニーも含めた全面交換新設した経緯もあります。

他にもバルコニーが丸見えでしたが、アルミ素材で目隠しルーバーにて特注制作し、現場の各バルコニーに設置させて頂きました。

アルミ素材は錆びる事がないので長持ちして良いですね。とてもかっこよく、住民様からも大変喜ばれた工事になります。

勿論、屋上防水工事や塗装工事も未だにビカビカです。

今回も良い工事が実施出来るように注力させて頂きます。