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※本記事は2026年1月10日に最新情報へ更新しています。

 

マンションやビルのオーナー様、管理組合の理事様にとって、大規模修繕工事は非常に大きなイベントです。

 

その中で必ずと言っていいほど耳にする「打診調査（だしんちょうさ）」という言葉。

 

見積書に記載されているものの、「壁を叩くだけで何が分かるの？」「今のままでも綺麗に見えるのに、本当に費用をかける必要があるの？」と疑問を感じる方も多いのではないでしょうか。

 

結論から申し上げますと、打診調査は建物の「健康診断」であり、所有者の「法的責任」を守るための最重要工程です。

 

これをおろそかにすると、タイル落下事故による人身被害や、修繕後の再剥離といった深刻なトラブルに直結します。

 

この記事では、元となる情報を大幅に拡充し、専門的な知識がない方でも「なぜ打診調査が必要なのか」「どうやって行われるのか」「費用の適正ラインはどこか」を深く理解できるよう、徹底的に解説します。

 

打診調査とは？どんな調査なのか

 

打診調査とは、一言で言えば「音の響きを利用して、目に見えない壁の内部異常を探し出す技術」です。

 

人間の耳と指先の感覚を研ぎ澄ませて行うこの調査は、ハイテク機器が進化した現代においても、最も信頼性の高い調査方法として建築現場で採用され続けています。

 

打診調査の基本的な仕組み

 

建物の外壁（タイルやモルタル）は、コンクリートの躯体（くたい）の上に接着剤やモルタルで貼り付けられています。

 

新築時はガッチリと密着していますが、経年劣化によって接着力が弱まると、コンクリートと仕上げ材の間にわずかな「隙間（空気層）」が生まれます。

 

これが「浮き」と呼ばれる状態です。

 

打診調査では、テストハンマー（パールハンマー）や打診棒といった専用の道具で壁面を転がしたり軽く叩いたりします。

 

この時の「音の反響」を聞き分けることで、壁を壊さずに内部の状態を判定します。

 

 

なぜ「音」で外壁の異常が分かるのか

 

熟練の調査員は、わずかな音の高低や響き方の違いを聞き分けます。

 

 

 

 

この音の違いは、素人が聞いても明らかに分かる場合もあれば、微細な違いしか出ない場合もあります。

 

また、壁の厚みや材質によっても「健全な音」の基準が変わるため、調査員の経験と技術が非常に重要になります。

 

目視調査との違いと限界

 

「ドローンで撮影すれば分かるのでは？」「双眼鏡で見れば十分では？」と思われるかもしれません。

 

しかし、目視調査と打診調査は、その目的と分かることが全く異なります。

 

 

「見た目はピカピカのタイルが、ある日突然剥がれ落ちた」という事故の多くは、目視では発見できなかった内部の「浮き」が原因です。

 

だからこそ、物理的に叩いて確認する打診調査が不可欠なのです。

 

なぜ大規模修繕工事で打診調査が必要なのか

 

大規模修繕工事の主な目的は、建物の寿命を延ばすことと、居住者や第三者の安全を守ることです。

 

打診調査はこの目的を達成するための「診断」にあたります。

 

病院で手術をする前に、レントゲンや検査を行わずにいきなりメスを入れる医者がいないのと同じ理屈です。

 

外壁タイル・モルタルの「浮き」が起こる原因

 

なぜ、硬いコンクリートに貼られたタイルが浮いてしまうのでしょうか。

 

主な原因は、自然環境による過酷なストレスです。

 

 

特に築10年以上経過した建物では、これらの要因が複合的に作用しており、「どこかが浮いているのが当たり前」と考えるべきです。

 

浮き・剥離を放置した場合のリスク

 

外壁の浮きを放置することは、爆弾を抱えているようなものです。

 

 

事故・クレーム・責任問題につながるケース

 

実際の修繕現場では、打診調査が不十分だったために起こるトラブルが後を絶ちません。

 

 

これらを防ぐ唯一の方法が、「足場を組んだ後に、全数打診調査を行うこと」なのです。

 

打診調査で分かること・分からないこと

 

打診調査は万能ではありませんが、外壁修繕においては最も確実なデータを提供してくれます。

 

何が分かり、何が分からないのかを明確にしておきましょう。

 

打診調査で判明する不具合の種類

 

調査員が壁を叩くことで、以下の症状を特定し、チョークやテープでマーキングしていきます。

 

 

これらの情報は、「どこに」「どの工法で」「何箇所」補修が必要かを決定する直接的な根拠となります。

 

打診調査だけでは判断できないケース

 

一方で、音だけでは判断が難しい領域もあります。

 

 

赤外線調査との違い・併用の考え方

 

近年増えている「赤外線サーモグラフィ調査」と「打診調査」。

 

どちらが良いのでしょうか？

 

結論は「適材適所」です。

 

 

大規模修繕工事の本番（施工時）では、確実性を重視して「打診調査」を行うのが鉄則です。

 

一方、工事をするかどうか検討する段階や、法的な定期報告（特殊建築物定期調査）では、コストを抑えられる「赤外線調査」が有効です。

 

打診調査の具体的な実施方法と流れ

 

では、実際に現場ではどのように調査が行われているのでしょうか。

 

職人たちがどのような手順で建物を診断しているのか、その裏側を解説します。

 

使用する道具（シンプルだが奥が深い）

 

調査員は「七つ道具」とも呼べる腰袋を提げて足場に上がります。

 

 

調査の手順とチェックポイント

 

打診調査は、足場が組み上がった直後、補修工事が始まる前に行われる最初の工程です。

 

【STEP 1】足場上での全数調査

職人が足場に上がり、壁の隅から隅まで、文字通り「全て」の範囲を叩いて回ります。

「お、ここは音が軽いな」と気づいたら、その周辺を重点的に叩きます。

どこからどこまでが浮いているのか、その境界線を厳密に探ります。

10階建てのマンションであれば、そのすべての壁面が調査対象です。

 

 

 

【STEP 2】マーキング（可視化）

浮いている範囲が特定できたら、その周囲をテープやマーカーで囲みます。

このように色分けをすることで、後から来る補修職人が一目で作業内容を把握できるようにします。

 

 

 

【STEP 3】図面への落とし込みと集計

現場でマーキングした内容を、立面図（建物の図面）に書き写します。

「東面の3階部分に、0.5平米の浮きが3箇所」といった具合に集計し、最終的な補修数量を確定させます。

 

 

 

 

調査結果はどのように報告されるのか

 

調査が終わると、管理組合やオーナー様へ報告書が提出されます。

 

これには以下のような資料が含まれます。

 

 

この報告書こそが、「工事費用の最終決定」の根拠となります。

 

見積もり時の概算数量と、実数との差（増減）をここで調整（実数精算）することになります。

 

打診調査のタイミングと実施時期

 

「打診調査はいつやればいいの？」という疑問に対し、最も重要な「2つのタイミング」について解説します。

 

ここを混同すると予算オーバーの原因になります。

 

1. 見積段階の「概算調査」（足場設置前）

 

まだ工事業者を決める前、あるいは工事予算を組む段階で行う調査です。

 

この段階では足場がないため、以下の方法が取られます。

 

 

注意点：

これはあくまで「傾向」を見るための調査です。

「全体の5％程度が傷んでいるだろう」という推測（概算）でしかありません。

したがって、この段階の見積もり数量は確定値ではないことを理解しておく必要があります。

 

2. 工事開始直後の「本調査」（足場設置後）

 

工事契約が済み、足場を組み上げた直後に行う、今回の記事のメインテーマである調査です。

 

壁の目の前まで行けるため、100%正確な数量が出ます。

 

重要な流れ：

 

定期調査として行うべきタイミング（法的義務）

 

大規模修繕工事とは別に、建築基準法第12条により、一定規模以上の特殊建築物（マンションやビルなど）は、定期的な調査報告が義務付けられています。

 

 

これらのタイミングでは、「全面打診調査（または赤外線調査）」を行い、特定行政庁へ報告しなければなりません。

 

これを怠ると罰則の対象となるだけでなく、事故が起きた際の責任が極めて重くなります。

 

打診調査後に行われる補修・修繕内容

打診調査で「浮き」が見つかった場合、どのような治療（補修）が行われるのでしょうか。

 

代表的な工法を簡単に紹介します。

 

タイル外壁の補修方法

 

工法名	どのような時に選ぶか	作業内容
アンカーピンニング工法 （エポキシ樹脂注入）	タイルは割れていないが、 裏側が浮いている場合。	タイルの目地（隙間）に小さな穴を開け、接着剤（エポキシ樹脂）を注入し、ステンレスピンを挿入して壁に固定し直す方法。表面の見た目をあまり変えずに補強できる。
タイル張り替え工法	タイルが割れている、欠けている、 あるいは浮きが激しすぎる場合。	浮いているタイルをハツリ取って撤去し、新しいタイルを貼り直す。※既存タイルと同じものが廃盤になっている場合、似たタイルを探すか特注する必要がある。

 

※外壁タイルの補修方法を詳しく知りたい方は、

こちらの記事も参考にしてください。

 

▶外壁タイル補修の方法と種類

 

モルタル外壁の補修方法

 

モルタル壁（塗装仕上げ）の場合は、浮いている部分に穴を開けて樹脂を注入する「アンカーピンニングエポキシ樹脂注入工法」が一般的です。

 

また、ひび割れ（クラック）に対しては、ひび割れ部分をU字型に削ってシーリング材を充填する「Uカットシーリング工法」などが行われます。

 

※外壁ひび割れの補修方法を詳しく知りたい方は、

こちらの記事も参考にしてください。

 

▶外壁のひび割れ、種類別の補修方法について

 

補修範囲によって変わる工事内容

 

打診調査の結果、「浮き」が壁全体の何割を占めるかによって、方針が変わることがあります。

 

 

打診調査の費用目安と見積りの考え方

 

オーナー様にとって最も気になる費用の話です。

 

打診調査の費用は決して安くはありませんが、必要経費として捉えるべき理由があります。

 

打診調査の一般的な費用相場

 

打診調査の費用は、主に「調査する壁面積（平米数）」と「アクセス方法」によって決まります。

 

 

※これらはあくまで目安であり、建物の形状や立地条件により変動します。

 

見積書で確認すべきポイント

 

大規模修繕の見積書を受け取ったら、以下の項目を必ずチェックしてください。

 

 

打診調査でよくあるトラブル・注意点

 

最後に、失敗しないために知っておくべき注意点をお伝えします。

 

調査範囲が曖昧なケース

 

「外壁調査」と一口に言っても、業者によって認識が違うことがあります。

 

A社は「手の届く範囲だけ」、B社は「全面調査」で見積もっているかもしれません。

 

金額だけで比較せず、「どの範囲を、どのような方法で調査するのか」を確認してください。特に「全面打診」か「抜き取り（一部）調査」かの違いは大きいです。

 

業者によって判断が違う理由

 

打診調査は人の感覚に頼る部分が大きいため、調査員によって判断が割れることがあります。

 

 

信頼できるのは、「なぜここをNGとしたのか」を現地で実際に音を聞かせて説明してくれる業者です。

 

不明点があれば、遠慮なく「私にも音を聞かせてください」と頼んでみましょう。

 

管理組合・オーナーが注意すべき点

 

打診調査の結果（劣化図）が出てきたら、必ず目を通してください。

 

「専門的なことは分からないから任せる」のではなく、「南側の壁に浮きが集中しているな」「想定より劣化が進んでいるな」といった事実を共有することが重要です。

 

これが、修繕積立金の使い道に対する納得感や、次回の修繕計画の見直しに役立ちます。

 

まとめ｜打診調査は安全と修繕品質を左右する重要工程

 

打診調査について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

 

打診調査は、単に壁を叩いているだけの作業ではありません。

 

建物の「隠れた病巣」を見つけ出し、適切な治療を行うための、絶対に欠かせない診断プロセスです。

 

 

大規模修繕工事を成功させるためには、この「音による診断」の価値を正しく理解し、適切な調査を行うことが第一歩です。

 

「費用がかかるから調査は適当でいい」とは考えず、「安心を買うための必要経費」として、しっかりとした調査を実施することをお勧めします。

 

次のアクションのご提案

 

この記事を読まれたオーナー様・管理組合様へ

 

もし現在、お手元に修繕工事の見積書や調査報告書がある場合、「打診調査の範囲」と「精算方法（実数精算かどうか）」を確認してみませんか？

 

ご不明な点があれば、私が一緒に見積書の項目をチェックするお手伝いも可能です。お気軽にお申し付けください。