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練馬区のマンションオーナー様より、『大規模修繕工事から5年経過したが、子供部屋から雨漏りが発生したから雨漏りの確認をしてほしい』とご依頼が御座いました。

こちらのマンションオーナー様は不動産会社の社長様であり、管理会社様の社長様でもあります。

弊社は以前より雨漏り物件の施工で信用して頂いており、今回も【雨漏り】のご相談を承りました。

鉄部腐食とモルタル経年劣化による雨漏りのメカニズム

練馬区中村北の築後の大規模修繕から5年経過した建物で、以下の条件が重なった事により雨漏りが発生しました。

ピーコン・セパレートの不完全除去／打ち込みキャップの摩耗 → 外壁内に微細な隙間

外壁モルタル・塗膜の経年劣化・クラック発生 → 浸水経路の拡大

隙間＋クラックからの雨水侵入 → 内部に入り込み、下地鉄部へ到達

鉄部腐食の進行によって防水機能がさらに損なわれ、結果として子供部屋など室内への雨漏りに

これが、今回の練馬区での雨漏り調査でも「鉄部腐食とモルタル劣化の破損部から吹き込み」という推測に至った理由です。

ビル風による吹き込み雨漏りの影響

練馬区・中村橋エリアは比較的戸建・低層住宅街ですが、密集地域ではビル風や局所的な乱気流が発生しやすく、庇下部への横殴り雨が頻発します。

ビル風のメカニズム

通り沿いの大きな建物の影響により、風速が増す

通常では防げる雨も、強風に乗って庇や軒裏に吹き込む

水が庇下に溜まる・気圧差で壁表面を這い上がる

その影響がピーコン部に及ぶ理由

通常の上からの雨では止めきれない水勢が横から押し込む

モルタル表面・シーリングが劣化したピーコン周囲は特に弱点

強風によってピーコン近くに発生しているクラックから内部へ浸透しやすく、漏水量が増加しやすい

つまり、単なる雨天だけでなく風向き・風速などの気象条件も総合的に考慮しないと、「ピーコン周辺＝弱点からの雨漏り・水漏れ現象の雨漏り」を見誤ることになります。

地下ピット等からの水漏れ—ピーコン起因の実例とその専門的見地

地下ピット・配管ルート、外構まわりなどの水漏れは、「ピーコンからの浸入」が多く見られる現場データがあります。

理由は以下：

外構コンクリート打設でもピーコン・セパレートは使用される

モルタルではカバーできない微細な穴・不具合が残りやすい

地下やピットは常に湿潤環境にあり、水圧が抜けにくい

そこから水が滲み、室内・構造体へ広がるケースも多発

施工現場での実績では、ピーコン周辺を中心とした侵入箇所の割合が、他部位に比べて50%以上と高い割合を占めることもあります。これは「構造上の弱点」であるピーコンが、放置・不良施工により致命的な雨水侵入口となりうる証拠です。

ピーコン（Ｐコン）の解説

ピーコン（通常、英語で“P-con”と呼ばれます）とは、建築の型枠工事において壁などに打設したコンクリートの中に埋め込むスペーサー金具の一種です。正式名称は「プラスチックスペーサー」や「コンクリートスぺーサー」など、素材や形状により呼称が分かれますが、業界では通称「ピーコン」で知られています。

目的：型枠からコンクリートを正しい厚さで打ち込むための距離を維持するため

構造：

両端がフランジ状になったシャフト部分

手前側（セパレート内）にセットされ、向こう側に「打ち込み用キャップ」が付く

設置工程：

型枠にピーコンを据え付ける

セパレート部材で型枠同士を締結

コンクリート打設後、打ち込みキャップは打撃により埋没または折断

この構造により、打設後に型枠がずれることなく、コンクリート厚の品質を担保できます。

セパレートの解説

セパレート（separate）は、型枠間に挿入されて構造物の厚さを維持する金属部品です。業務上は「セパ金具」「型枠スペーサー金具」などとも呼ばれ、ピーコンとセットになる事で初めて機能します。

この組み合わせのメリット

型枠が複雑な形状でもしっかりと固定

厚みムラのないコンクリート施工が可能

施工速度・効率向上

劣化や腐食のリスク

打設後、セパレート・ピーコンが仕様どおりに破損・除去されず残存

「キャップ抜け」や「破断不良」などにより外部と接続する隙間ができる

そこからの経年雨水侵入が、外壁内部や鉄部を腐食させる主因に

まとめとご提案

ピーコン＋セパレートは型枠施工上、必須かつ重要な構成要素ですが、施工後の除去・処理不良があれば雨漏りリスクが極めて高い

特に庇下・ビル風影響下では横風雨の襲来に弱く、小さな隙間が大きな漏水につながる

鉄部腐食＋モルタル劣化による破壊・隙間形成後は、吹き込み雨で瞬時に漏水経路が形成される

地下ピットや外構でも同様の不具合が頻出し、ピーコン起因の排水対策が非常に重要

今回は「子供部屋への雨漏り」という実害に直結しており、各部のシーリング再処理、ピーコン部の封止補修、庇下の排水改善を至急ご提案いたします

最終提案アクションプラン

外壁ピーコン部の全面調査（シーリング残存量・クラック幅測定）

腐食鉄部の防錆処理＋モルタル補修

ビル風対策として庇下・軒裏の防水改修（防水シート追加など）

地下ピット・外構ピーコン部の浸水試験＋室内から雨漏りを止める作業・止水処置

これらの対策により、再発リスクを大幅に抑止し、所有者様にも安心いただける品質構造をご提供できます。

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