※　６年前の全体写真

※　ビフォー

※　ビフォー(全体的な黒ずみが目立ちます)

※　アフター(上記セットバックからの雨だれはセットバックに水が入らないように防水塗装を実施しているので、その縦ラインは汚れやすいです)

※　アフター(上記セットバックからの雨だれはセットバックに水が入らないように防水塗装を実施しているので、その縦ラインは汚れやすいです)

斜壁タイルの雨漏りはなぜ止まらない？「壁ではなく屋根」という認識とセブンS防水

※　上記のように目地のラインが通っているのが芋目地

※　馬目地：目地が互い違いになってるだけでも水を受けやすい上に、更に目地が落ちている(凹んでいる)事でそれぞれのタイルが水を受ける形になる

高圧洗浄だけ提案されているケースも見受けられますが、薬品洗浄とは意味もレベルも違います。

タイル外壁の劣化が気になるオーナー必見｜見た目を変えない浸透性吸水防止材とは？

外壁タイル防水のセブンSとは？効果・メリット・費用をわかりやすく解説

東京の大規模修繕工事｜費用・注意点・業者選びを完全解説

長期所有を見据えた【防水を意識した大規模修繕工事】真髄

『株式会社幸成が提案』

マンションやアパートを長期にわたって所有し、安定した収益を維持するためには、建物の「健康状態」を保つことが不可欠です。その要となるのが、雨風から建物を守る「防水機能」です。

私たち株式会社幸成は、単に表面を綺麗にするだけの修繕ではなく、10年後、20年後の資産価値を見据え、「いかに水を侵入させないか」最優先に考えた大規模修繕工事をご提案します。建物の構造と劣化状況を深く理解したプロフェッショナルとして、オーナー様や管理組合様の貴重な資産を守り抜くための最適なプランをお届けします。

1. 【外壁】塗装は「美観」＋「防水」の二重構造

外壁塗装は、建物を彩るだけでなく、コンクリートやモルタルを雨水から守る重要な防水層としての役割を担っています。株式会社幸成では、防水性能を最大限に発揮させるため、下地処理から仕上げまで妥協のない多層構造で施工します。

防水性能を高める「多層構造」のメカニズム

外壁の防水性は、適切な下地処理の上に、役割の異なる塗料を塗り重ねることで生まれます。

■ 標準的な防水塗装の断面図（平滑仕上げ）

ひび割れ（クラック）に追従する柔軟な下塗り材と、紫外線に強い上塗り材を組み合わせた標準的な仕様です。

下地補修：クラックや欠損を樹脂モルタルなどで平滑に補修。

下塗り材（微弾性フィラー等）：ゴムのように伸び縮みする層を作り、微細なひび割れを表面に出しません。

中塗り・上塗り（防水型塗料）：フッ素やシリコンなどの高耐久樹脂で、強力な防水膜と美観を形成します。

■ 意匠性と機能を両立する「鎖骨仕様（ゆず肌模様）」

厚みのある下塗り材を専用のローラーで塗装し、表面に「ゆず肌」のような凹凸模様をつける仕様です。塗膜に厚みがつくため、防水性・耐久性がさらに向上し、重厚感のある仕上がりになります。

断面図で見ると、下塗り層が厚く、表面が波打っている様子が分かります。この厚みが建物を強固に守ります。

2. 【屋上陸屋根】最高レベルの防水が求められる「建物の傘」

屋上は建物の中で最も過酷な環境にあり、ここからの漏水は建物全体に甚大な被害をもたらします。株式会社幸成は、建物の状況に合わせて最適な工法を選定しますが、特に複雑な形状や改修工事に適しているのが「ウレタン塗膜防水」です。

ウレタン防水の最高峰「通気緩衝工法」とは？

下地に含まれる水分が温められて水蒸気となり、防水層を押し上げてしまう「膨れ」を防ぐための高度な工法です。

■ 通気緩衝工法の詳細断面図

何層にも重ねられた材料が、それぞれの役割を果たして強固な防水層を形成します。

1. 下地（コンクリート）：清掃・補修を行った既存の床面。

2. 通気緩衝マット：下地の水分を含んだ空気を逃がすための特殊なシート。部分的に接着させることで、下地の動きの影響を緩和（緩衝）します。

3. ジョイントメッシュ：マットの継ぎ目を補強し、一体化させます。

4. ウレタン1層目・2層目：液状のウレタン樹脂を厚く塗り重ね、継ぎ目のない完全な防水膜を作ります。

5. トップコート（保護塗料）：紫外線からウレタン層を保護します。

■ 施工現場のリアル（ウレタン通気緩衝工法）

熟練の職人が、一つひとつの工程を丁寧に進めていく様子です。

屋上全体に通気緩衝マットを敷き詰め、その上からウレタン樹脂を流し込んでいくダイナミックな作業風景です。マットの下の空気を逃がす「脱気筒」も設置されています。(画像はメッシュ補強部分)

その他、大型な屋上には塩ビシート機械的固定工法も採用される事が多いです。

まとめ：株式会社幸成が建物を守る、オーナー様、管理組合様、居住者様との未来

大規模修繕は大きな投資ですが、適切な防水工事を行うことで、建物の寿命を延ばし、将来的な修繕コストを大幅に削減する「賢い投資」になります。

株式会社幸成は、長期所有を前提としたオーナー様や管理組合様、住民様のパートナーとして、目先の安さではなく、「本当に建物に必要な工事」を誠実にご提案いたします。建物の現状診断から、最適な防水仕様の設計、そして熟練職人による確実な施工まで、安心してお任せください。

建物のメンテナンスで不安な事など御座いましたら、どうぞお気軽にご質問下さいませ。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇

マンション・アパート大規模修繕の完全追求｜資産価値を最大化する外壁塗装・防水工事の高度な選定基準

アパートやマンションなどの集合住宅における大規模修繕は、単なる「古くなった場所の修繕」ではありません。10年、20年先を見据えた「建物の長寿命化」と、入居者満足度の向上による「空室リスクの低減」、そして何より「資産価値の維持・向上」を目的とした戦略的な投資です。

本稿では、プロの視点から、特に重要となる外壁塗装、屋上・バルコニー防水、そして見落としがちな付帯工事について、材料の特性や施工の重要度を詳細に解説します。

1. 外壁塗装：建物を保護する「第一の皮膚」の科学

外壁塗装の最大の役割は美観ではありません。コンクリートの「中性化」を防ぐことにあります。コンクリートは本来アルカリ性ですが、雨水や二酸化炭素に晒されることで中性化し、内部の鉄筋を錆びさせてしまいます。

★　塗料選定の専門的基準

大規模修繕では、次回の修繕周期（12〜15年）を考慮し、ライフサイクルコスト（LCC）を抑える高耐久塗料が選ばれます。

★　無機塗料： 鉱物などの無機物を主成分とし、紫外線による劣化をほぼ受けません。20年以上の超高耐久を誇り、LCCを最も抑えられる選択肢です。

★　フッ素樹脂塗料： 非常に強力な結合エネルギーを持ち、耐候性・耐汚染性に優れています。公共施設や大型マンションの標準仕様となりつつあります。

★　高耐候形シリコン塗料： コストパフォーマンスに優れ、現在の主流です。ラジカル制御技術（劣化因子を抑制する技術）を搭載したものが推奨されます。

2. 屋上陸屋根防水：最高水準の耐久性が求められる「防衛線」

屋上は常に直射日光と雨に晒される、建物で最も過酷な環境です。漏水は建物構造を根底から破壊するため、工法の選定は極めて慎重に行う必要があります。

★　主要工法の特性と仕様

★　塩ビ（塩化ビニル）シート防水：

☆　特性： 耐候性・耐熱性に極めて優れ、鳥害（カラスによる突きなど）にも強いのが特徴です。

☆　仕様： 「機械式固定工法」を採用することで、既存の下地を撤去せずに施工（カバー工法）できるケースが多く、工期短縮とコスト抑制が可能です。ディスク板を用いてシートを固定するこの工法は、下地の水分による「膨れ」のリスクを最小限に抑えます。

★　ウレタン塗膜防水：

☆　特性： 液体状の材料を塗布するため、複雑な形状の屋上や設備基礎が多い場所に最適です。

☆　仕様： 大規模修繕では「通気緩衝工法」が必須です。下地からの湿気を逃がす脱気筒を設置することで、防水層の膨れや破断を長期的に防ぎます。

3. リスクランク別・防水重要度判定（階下の居住環境による分類）

防水工事を計画する際、最も考慮すべきは「防水層のすぐ下に何があるか」です。これにより、施工の繊細さと材料のグレードを変える必要があります。

|  ランク   | 階下の状況 | リスクレベル | 推奨される考え方 |

| ランク S | 居住スペース（最上階住居） | 極めて高い | 断熱材を併用した「断熱防水」を推奨。漏水が即座に生活被害と損害賠償に繋がるため、最も高耐久な仕様（塩ビシートやウレタン通気緩衝工法等）が必須。 |

| ランク A | エントランス・共有廊下 | 高い | 建物の顔であるエリア。漏水による美観損ねや転倒事故を防ぐため、確実な水勾配の調整と端末処理が必要。 |

| ランク B | 外部開放のバルコニー | 中程度 | 下階もバルコニーである場合、構造被害のリスクは比較的低いが、長期的にはコンクリート爆裂の原因となるため、ウレタン防水等の定期メンテナンスが必要。 |

4. 繊細さが求められる「付帯工事」と「下地補修」
塗装や防水という「上塗り」を支えるのが、下地補修と付帯工事です。ここを疎かにすると、どんな高級塗料も数年で剥離します。

★　シーリング（充填）工事：窓枠周りやタイル間の目地を埋めるゴム状の材料です。高層マンションでは風圧による挙動が大きいため、「高耐候・高挙動」のシーリング材選定が生命線となります。

★　爆裂・欠損補修：錆びた鉄筋を削り出し、防錆処理を施した上でエポキシ樹脂等を用いて成形します。この「手作業の丁寧さ」が10年後の建物の強度を左右します。

★　鉄部塗装：非常階段や手すりの防錆塗装です。特に海岸付近の物件では、ケレン作業（錆落とし）の徹底度が耐久性を決定づけます。

5. まとめ：失敗しない大規模修繕のために

大規模修繕を成功させる鍵は、「建物の現状を正しく診断し、部位ごとのリスクに応じた最適な工法・材料を組み合わせる」ことにあります。

★　屋上： メンテナンス性に優れた高耐久なシート防水

★　外壁： 中性化を食い止める高機能な保護塗装

★　細部： 妥協のない下地補修とシーリング

これらの工事を専門的な知見を持って統合することで、居住者の安心安全を守り、オーナー様や管理組合様の長期的な利益を最大化することが可能です。

何かお困りごとなどが御座いましたら、お気軽にお問合せ下さいませ。

幸成は事務所内にショールームを設置しており、現場で使用する上記の品々を手に取って実感して頂く取り組みを実施しております。

現場で使用する実際の工具や材料など、手に取って頂き、断面で見て頂く事が出来き、実際の体験型施設になっております。

御提案資料も豊富ですので、目の前で実際に体感してみてください。

また、ご希望のお客様には実際の施工現場にて、それぞれの特徴のある施工事例をご確認いただく事も可能ですので合わせてお気軽にご要望下さいませ。