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【鉄骨造ALCタイル貼り建物の基礎廻り雨漏り】

〜杉並区今川の法人様所有ビルでの漏水事例と専門調査〜

№1：【ご相談内容】杉並区今川 法人様所有の事務所ビルにて発生した地下階の漏水

今回ご相談をいただいたのは、【東京都杉並区今川】に所在する、法人様所有の『マンション兼事務所ビル』。

建物の地下階において、基礎廻りからの漏水（雨漏り）が確認され、代表者様より弊社に雨漏り調査のご依頼をいただきました。

まず本件の建物は、【鉄骨造（S造）＋外壁ALCパネル＋タイル仕上げ】という構成。

一見、鉄筋コンクリート造のように見える外観ながら、実際には【内部構造が大きく異なる点】が、このタイプの建物における【雨漏り調査の難易度を格段に高める要因】となっています。

№2：【鉄骨造の特徴】「空洞構造」雨漏りを複雑化させる理由

鉄骨造は、構造体としてH形鋼や角形鋼管などの鉄骨フレームを用い、外壁にはALCパネル（軽量気泡コンクリート板）を外側から取り付ける構成が一般的です。

一方で、RC造（鉄筋コンクリート造）と決定的に異なるのが、

☆　「構造体と外壁との間に空間（空洞)が存在する」という点です。

この空洞が存在することにより、

★　雨水の侵入経路が壁体内部で自由に移動してしまう

★　実際に漏れが発生している位置と、『侵入箇所が一致しない』

★　調査時に漏水経路を特定しにくい

という特徴があります。

RC造であれば、各階のスラブ（床面）が雨水を一旦受け止める「受け皿」の役割を果たしますが、鉄骨造のALC構造では、スラブが鉄骨梁に「乗っているだけ」

の構造のため、

☆　「どこから入った水が、どの経路を伝って、どの階に出ているのか」

を特定することが非常に難しいのです。

№3：【ALC板×タイル仕上げ】目視確認が困難な【雨漏りの隠れ家】

今回の建物のように、ALC板にタイルが直貼りされている外壁構成の場合、さらに調査は困難を極めます。

理由は明確で、タイルが表面を覆ってしまうため、

☆　「表面からの劣化兆候やクラック、コーキング切れなどを目視で発見できない」

という現象が起こるためです。

タイル仕上げは美観性・耐候性に優れる反面、下地の【ALC板との付着界面での微細なひび割れや浮き】が発生しやすく、その隙間から侵入した雨水は、

タイル下地→ALC目地→内部空洞へと流入。

【外観上は全く異常が見えないのに、内部で水が走っている】というケースが非常に多く見受けられます。

№4：【雨漏り発生パターン】『上階の雨水』が「下階で漏れる」構造的特性

鉄骨造ALCタイル貼り建物における雨漏りの特徴的な事象として、

「実際に漏れている階層」と「侵入した階層」が一致しないケースが頻発します。

弊社に寄せられた実際の雨漏り調査事例でも、

☆　4階外壁からの雨水が、『1階天井のトップライト周辺』から漏水

☆　3階バルコニーの防水切れが、『1階床スラブ』まで伝達して基礎付近で滲出

と、いったケースが確認されています。

このように、雨水が【複数階層にまたがって移動】してしまうため、単純に「漏れている箇所を止水する」だけでは根本的な解決には至りません。

雨水の“入口”と“出口”を正確に紐づけるための専門的な調査技術が不可欠です。

№5：【弊社の調査手法】多角的アプローチによる原因特定

弊社 株式会社幸成では、【雨漏り調査の専門業者】として、

1級建築士事務所様や、地場の工務店様、同業他社様からの調査依頼も多数承っております。

特に鉄骨造ALC構造の建物では、以下のような【多層的な調査手法】を組み合わせて解析を行います。

① 目視＋打診調査

タイルの浮き、ひび割れ、ALC目地部の劣化を総合的に診断。

タイル浮きがある箇所は、雨水侵入のリスクが高いため重点的に確認。

② 散水調査（エリア別区分）

バルコニー・サッシ廻り・基礎立上りなど、侵入の可能性があるエリアごとに【段階的に散水】を行い、漏水反応の発生タイミングから『経路推定』を実施。

③ サーモグラフィ調査

温度差を利用して、壁体内部に滞留する水分を可視化。

タイル直貼り構造では特に有効で、『内部空洞での水の走り』を把握可能。

④ 既存図面解析・構造推定

竣工図面・改修図面を基に、ALC割付や鉄骨梁位置、スラブ段差などを推定。

内部構造を正確に把握することで、『水の動線を理論的に追跡』。

これらの調査を総合的に行うことで、初めて『雨漏りの【根っこ】となる侵入起』を特定できるのです。

その他の雨漏り調査としては、紫外線投射調査や、通電試験調査、ガス試験調査などがあり、【全ての雨漏り調査】を実施してきた弊社はやはり原点の調査が一

番的確であり、一番信用ができる調査だと、創業から38年の歴史の中で思いました。

確かに紫外線投射は出てきた水に対してのパフォーマンスや見てくれは良いのですが、結果としては散水試験と同じことを実施しているだけなので、色付きの変

化で値段が高額に変わる事を提案してもお客様の為にならないと思っております。

通電試験は水の入り口と、出口を電線で結ばないといけないので、距離感に限界があります。

ガス試験は密閉された部屋で行い、そもそもガスを大量に使用する事が危険です。

以上から、原点が良い費用も内容も網羅できていると弊社の雨漏り調査は考えます。

№6：【補修方針】構造と仕上げを理解した「適材適所」の工法選定

雨漏りの原因が特定できた後は、構造特性に応じた「適切な補修工法」を選定する必要があります。

■ ALC目地部からの漏水

→ 高耐久性シーリング材（例：オートンイクシード等）による再充填・増し打ち

※　ALC専用プライマー使用による密着性確保

■ タイル浮き・クラック部からの浸水

→ エポキシ樹脂注入工法＋タイル再貼り替え

※　下地ALCの健全性を確認し、浮きタイルは撤去の上で再施工

■ 基礎廻りからの滲出

→ 止水セメント注入＋外部防水層形成（ウレタン防水・ポリマーセメント系）

※　漏水箇所が地中にある場合は、内側止水を主軸に対応

■ サッシ廻り・開口部からの侵入

→ シーリング打ち替え＋防水テープ補強＋水切り形状改善

構造の理解なくして、単純な「表面補修」を行うと再発リスクが高まるため、構造・仕上げ・雨水経路の三要素を踏まえた上での「根治的補修」が求められま

す。

工事が出来る会社が調査を実施する事が望ましく、雨漏り調査だけを専門で実施する所はそもそも補修工事や構造までを理解していないケースが目立ちます。

№7：【まとめ】鉄骨造ALCタイル貼り建物は「雨漏りの複合構造」

鉄骨造＋ALC＋タイル貼りの建物は、

☆　構造的空洞による経路不明確性

☆　仕上げによる目視困難性

☆　多階層にまたがる漏水伝達性

といった複数の課題が絡み合う、まさに「複合構造の雨漏り」です。

こうした建物の漏水を根本から解決するためには、

単なる防水業者ではなく、【構造を理解した雨漏り専門技術者】による『理論的な調査と適材適所の補修』が不可欠です。

弊社株式会社幸成では、

「雨漏りを止める」ではなく、「雨漏りの構造を理解して解決する」を信条に、これまで数多くの鉄骨造建物の漏水問題を解決してまいりました。

№8：【近隣地域の施工事例エリア】

今回の杉並区今川での調査に関連して、弊社では以下の地域においても同様の『鉄骨造ALCタイル貼り建物の雨漏り調査・補修工事』を多数実施しております。

【東京都杉並区阿佐谷北】鉄骨造事務所ビル 雨漏り調査

【東京都中野区江原町】マンション基礎廻り漏水補修

【東京都練馬区関町南】ALCタイル外壁 クラック補修工事

【東京都武蔵野市境南町】テナントビル 外壁シーリング改修

【東京都三鷹市下連雀】ALC板目地 シーリング打替え工事

【東京都西東京市田無町】鉄骨造マンション 雨漏り再発調査

【東京都小平市学園東町】ALC外壁 ウレタン防水改修工事

上記などの施工実績を元に、建物の構造は勿論の事、防水工事の収まりや塗装工事の収まりを背景に雨漏り調査工事店として、日々雨漏りを止める事に真剣に向き合っております。

何か雨漏りでお困りの事が御座いましたら、お気軽にお問合せ下さいませ。

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