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※本記事は2026年1月13日に最新情報へ更新しています。

マンションやビルの大規模修繕工事において、最も予算と工期に影響を与え、かつ住民の安全に直結するのが「外壁タイルの補修工事」です。

「見た目がきれいだから大丈夫だろう」 「見積もりに含まれているから、業者に任せておけばいい」 もしそのように考えているとすれば、それは非常に危険なサインです。

一見美しく整然と並んでいるタイルでも、その裏側では静かに、しかし確実に劣化が進行しています。

もし適切な補修を怠れば、数年後にタイルの剥落事故が発生し、最悪の場合、通行人を巻き込む人身事故や、莫大な損害賠償責任に発展するリスクさえあります。

逆に、過剰な補修を行えば修繕積立金を無駄に消費することになります。

本記事では、大規模修繕工事の核心とも言える「外壁タイル補修」について、プロの視点から以下のポイントを徹底解説します。

• なぜタイルは浮くのか？（劣化のメカニズム）
• プロが行う「調査」の裏側と精度の違い
• 「張り替え」か「注入」か？ 工法選びの決定版
• 見積もり段階では分からない「実数精算」の罠

専門知識がない方でも、施工会社と対等に渡り合えるだけの知識が得られるよう構成しています。

ぜひ最後までお読みください。

1. なぜタイル補修は絶対に必要なのか？ 劣化のメカニズムとリスク

まず、なぜ硬くて丈夫なタイルが劣化するのか、そのメカニズムを正しく理解することから始めましょう。

タイルが「浮く」メカニズムとは

外壁タイルは、コンクリートの壁（躯体）にモルタル（接着剤のようなセメント材）を使って貼り付けられています。

しかし、これらはそれぞれ異なる素材であるため、気温の変化に対する「膨張・収縮」の度合いが異なります。

• 夏場： 直射日光で高温になり、膨張しようとする。
• 冬場： 冷気で冷やされ、収縮しようとする。

日本の四季による激しい温度変化により、コンクリート、モルタル、タイルの間で「伸び縮みのズレ」が生じます。

この繰り返しによって接着力が徐々に失われ、タイル裏面に空洞ができる現象、これこそが「浮き」の正体です。

放置した場合の「法的責任」と「建物へのダメージ」

「数枚浮いている程度なら問題ないのでは？」と考えるのは危険です。

劣化を放置することには、主に2つの重大なリスクがあります。

2. 失敗しないための第一歩：タイル劣化の調査方法

適切な治療には正確な診断が必要なように、タイル補修には「正確な調査」が不可欠です。

大規模修繕工事では、主に以下の調査方法が用いられます。

打診調査（だしんちょうさ）の詳細

最も一般的かつ信頼性が高いのが「打診調査」です。

専門の検査員が「打診棒」でタイル面を転がすように叩き、音の違いで判別します。

3. 【徹底比較】タイル補修工法の種類と選び方

大きく分けて「既存のタイルを活かす工法（浮き補修）」と「新しいタイルにする工法（張り替え）」の2種類があります。

タイル張り替え工法（割れ・欠損・著しい浮き）

物理的に割れていたり、欠けていたりする場合に採用されます。

STEP 1：切断・撤去

電動サンダーで目地に切り込みを入れ、振動ドリルで不良タイルを撤去します。

STEP 2：下地調整

撤去した面をモルタルで平滑に整えます。接着力を高める重要な工程です。

STEP 3：張り付け・目地詰め

新しいタイルを貼り、目地材を充填します。その後、酸洗いで汚れを落とします。

浮き補修工法：ピンニング工法（浮きのみ）

タイルは割れていないが内部で浮いている場合、樹脂とピンで固定する「注入口付アンカーピン工法」が主流です。

STEP 1：穿孔（せんこう）

タイルの目地部分にドリルで穴をあけます。タイルそのものは傷つけません。

STEP 2：清掃・樹脂注入

穴の中の粉を清掃し、エポキシ樹脂（強力な接着剤）を専用ガンで内部に圧入します。

STEP 3：ピン挿入・仕上げ

ステンレスピンを挿入し、躯体とタイルを固定。最後に目地材で穴を塞ぎます。

補修工法選定のフローチャート

どの工法を選ぶべきか、判断基準をまとめました。

4. 見積もりと費用の「落とし穴」：実数精算方式とは？

契約時の金額はあくまで「予測」に過ぎません。

多くの契約では「実数精算方式」が採用されます。

注意！ 実際に調査したらボロボロで、追加費用が数百万円発生したというケースもあります。修繕積立金ギリギリで予算を組まず、5〜10％程度の予備費を見込んでおくことが重要です。

5. タイル補修の最適なタイミングとセルフチェック

専門的な調査はプロに任せるとして、日常的に気にかけておくべきサインがあります。

6. よくある質問（Q&A）〜プロが本音で回答〜

まとめ：資産価値を守る「正しいタイル補修」の3ヶ条

最後に、大規模修繕工事のタイル補修で失敗しないための3つのポイントを整理します。

タイル補修は、目に見えない部分の工事だからこそ、施工会社の誠実さと技術力が問われます。

「安さ」だけで業者を選ばず、調査能力や実績、そして「色が合わないリスク」もしっかり説明してくれるパートナーを選びましょう。

株式会社幸成は、西東京市を拠点に外壁塗装・防水工事・大規模修繕工事を専門に行う直営施工店です。
1987年設立、創業38年。

自社施工による中間マージンゼロで、適正価格と高品質な施工を両立しています。

マンション・アパート・ビルなどの施工実績が豊富で、
雨漏り調査・修繕は累計3万件以上。
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