【西東京市柳沢：賃貸マンション・モルタル落下の補修事例】

先日、西東京市柳沢に所在する賃貸マンションにて、天井からのモルタル落下に関するご相談をいただきました。今回は、その現場調査の詳細と、当社が提案する補修方法についてご紹介いたします。

現地調査の経緯と状況確認

現地を訪問したところ、6階建てのRC造マンションの6階天井部分からモルタルが爆裂欠損し、落下している状況を確認しました。6階部分の天井からモルタル爆裂欠損はとても大きな塊が落下している状況を確認しました。現地調査を行った結果、長年にわたり外壁の改修工事が実施されていない印象を受けました。また、モルタルの爆裂欠損のみならず、シーリング材も経年劣化が進んでおり、今後のシーリング打ち替え工事の必要性も感じられました。

さらに、爆裂欠損が原因で該当階の住民が退去したとのことで、その下階のバルコニーも同様の収まりになっていると思い、現地を確認しました。下の階も同じような問題が発生している可能性が高いと判断しました。実際に現地調査を行ったところ、上層階の床はバルコニーの防水工事が一切実施されていないことが確認されました。バルコニー床に水がたまり、下の階の天井のモルタル部分に浸透して、爆裂欠損を発生させた。という結果になりました。

モルタル爆裂欠損の原因分析

爆裂欠損とは、コンクリート内部の鉄筋が腐食し膨張することで、表面のモルタルやコンクリートが剥離・落下する現象です。長年にわたり外壁の改修工事が行われていなかったことが影響していると考えられます。バルコニーの床は水を受ける部分であり、モルタル自体は新築当初は耐水性がありますが、経年劣化によりひび割れが発生しやすくなります。これにより、コンクリートが中性化し、アルカリ反応が進行。内部の鉄筋が錆びて膨張することで、モルタルが爆裂欠損を起こす主な原因と考えられます。さらに、建物全体を見渡すと、シーリング（防水材）も経年劣化しており、シーリング打ち替え工事の必要性も感じられました。

今回、天井のモルタルが落下した部屋の住民様は、「危険で住めない」との理由で退去されたとのことです。その下の階のバルコニーを確認したところ、バルコニー防水が一切施工されていない状態でした。

提案する補修方法

1. モルタル爆裂欠損の補修

原因部分の除去と補修: 爆裂欠損が発生したモルタル部分を丁寧に除去し、鉄筋の錆びを防ぐための防錆処理を実施します。必要に応じて鉄筋の補強も行い、再発防止を図ります。
新モルタルの施工: 高耐久性のモルタルを使用し、元の構造に適合した形で施工します。詳しい補修方法については、当社の[幸成ブログ]をご参照ください。

東京都武蔵野市:【大規模修繕工事•下地補修工事】武蔵境駅周辺マンション大規模修繕工事

周辺部の斫り（はつり）作業：損傷箇所の周囲を健全な部分まで取り除きます。これにより、腐食した鉄筋や脆弱なコンクリート部分を完全に除去します。

鉄筋の防錆処理：露出した鉄筋にワイヤーブラシなどで清掃を行い、防錆剤を塗布します。これにより、鉄筋のさらなる腐食を防ぎます。

断面修復材の充填：補修専用のポリマーセメントモルタルなどを用いて、欠損部分を元の形状に復元します。

仕上げ処理：周囲の仕上げ材と馴染むように表面を整え、必要に応じて塗装を行います。

2. バルコニーのウレタン塗膜防水工事

防水層の施工: バルコニーの床は常に水を受けるため、ウレタン塗膜防水を提案します。これは、弾性に富み、ひび割れに強い防水材であり、長期間にわたる防水効果が期待できます。

施工手順:

1. 表面の清掃と下地処理

2. ウレタン防水材の均一な塗布

3. 十分な乾燥時間の確保

下地調整：既存の汚れや劣化部分を除去し、下地を平滑に整えます。クラック（ひび割れ）がある場合は、樹脂モルタルなどで補修します。

プライマー塗布：下地と防水材の密着性を高めるために、プライマーを全面に塗布します。

ウレタン防水材の塗布：液状のウレタン防水材を均一な厚みで塗布します。必要に応じて2層塗りとし、膜厚を確保します。

トップコート塗布：紫外線などによる劣化を防ぐために、トップコートを塗布します。仕上がりの色も選択可能です。

避難ハッチの錆対策

また、バルコニーには避難ハッチが設置されており、その錆び付きも深刻な状態でした。本来、非常時には機能するべき設備ですので、今回は部分的な補修として、錆をしっかりと除去し、防錆塗料を塗布した上で、仕上げの塗装を行い、塗装工事を実施します。避難ハッチ自体が機能しない場合は、将来的にカバー工法による交換も検討すべきです。本来機能していない場合は、避難ハッチのカバー工法による交換が望ましいです。

地域に根差した建物の保全

西東京市柳沢をはじめとする地域では、同様の経年劣化による建物の不具合が見受けられます。私たちはこれまで、西東京市新町を拠点に多くの塗装工事や防水工事を手掛けてきました。建物の「美観の維持」だけでなく、「雨漏りから建物を守る」という根底の使命を持って取り組んでいます。

当社の強みと地域対応について

当社は西東京市を中心に、周辺地域で『30,000件以上の雨漏り調査および防水工事』を実施して参りました。豊富な経験と専門知識を基に、各建物の構造や状態に応じた最適な防水対策を提案・施工しております。

最後にまとめ

モルタルの爆裂欠損は、建物の安全性に直結する重大な問題です。原因を的確に特定し、適切な補修を行うことで、住環境の安全性と資産価値の維持が可能となります。また、バルコニーの防水工事は、建物全体の防水性能を高め、今後の劣化を防ぐ重要な役割を果たします。

お住まいや所有物件のことでお困りの際は、ぜひ専門家にご相談ください。私たちは、豊富な経験と確かな技術で、地域の皆様の大切な建物を守るお手伝いをいたします。

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