所沢市マンション大規模修繕の「6年目の答え合わせ」——技術屋が語る、雨漏りリスクを完封する“逃げない提案”の真髄

埼玉県所沢市を拠点に、西東京エリア全域で「10年後、20年後も誇れる住まい」をプロデュースしている幸成（こうせい）です。

先日、私たちが6年前に大規模修繕工事を施工させていただいた、埼玉県所沢市にあるワンオーナー様の投資用マンションへ「6年後アフター点検」にお伺いしてきました。

今回のブログは、単なる施工事例の紹介ではありません。

「なぜ、あの時あの提案が必要だったのか？」

「安さだけを追求した他社の見積もりと、何が違ったのか？」

その「答え」が、6年という歳月を経て建物の表面にハッキリと現れていました。その裏側にある技術と哲学をすべて公開します。

序章：大規模修繕の成功は「点検」で決まる

大規模修繕工事が終わった直後、建物が綺麗なのは当たり前です。

しかし、本当の意味でその工事が「成功」だったと言えるのは、数年が経過し、台風や猛暑、冬の凍結にさらされた後です。

今回お伺いした所沢市の物件。6年という月日は、一般的には少しずつ汚れが目立ち始め、場所によっては塗膜に異変が起きてもおかしくない時期です。しかし、現場に足を踏み入れた瞬間、確信しました。

「あの時の私たちの提案は、正しかった」

塗膜の健全性、タイルの防汚状態、そして防水層の維持。どれをとっても、6年前の情熱がそのまま形として残っていました。

第1章：建物の「構造的弱点」を見抜く診断眼

この物件には、新築設計時の意匠性を優先した結果として生じた、「構造的な雨漏りリスク」が隠れていました。工事着手前、オーナー様には包み隠さずこのリスクをお伝えしました。

1-1. 「馬目地（うまめじ）」と「落とし目地」の罠

通常のマンションの多くは、タイルが縦横に揃った「芋目地（いもめじ）」で、目地材もタイルの表面近くまで充填されています。しかし、この建物は違いました。

• 馬目地（うまめじ）： タイルがレンガのように互い違いに貼られている。

• 落とし目地： 目地材がタイルの表面より一段奥に引っ込んでいる。

この組み合わせは、立体感が出て非常に美しいのですが、防水の観点からは非常に厄介です。なぜなら、タイルの四方の側面（小口）がすべて露出しており、「壁面を流れる雨水をすべてのタイルが受け止めてしまう構造」だからです。

タイルの裏側には「ゲタ」と呼ばれる目地が噛む部分がありますが、ここへの浸水リスクが通常より数倍高い。これが、この建物の「持病」でした。

1-2. セットバック（斜屋根）のリスク

さらに、この「落とし目地」の状態でセットバック（斜壁）が存在していました。垂直の壁よりも直接的に雨を受けるため、放っておけばタイルの浮き、剥落、そして最上階への雨漏りは時間の問題だったのです。

第2章：幸成が誇る「中身のある工事」詳細解説

私たちは、この弱点を克服するために「塗装するだけ」の工事だけでなく、タイルへの何かしらの対策を伝えるべきと思いました。投資用物件としての収益性を守りつつ、建物寿命を最大化する「戦略的修繕」を組み立てたのです。その工事の意味はオーナー様の収益だけでなく、そこに住まわれている居住者様の安全を守る役目をは果たしている事も忘れてはいけません。

2-1. 下地補修：見えない部分への執念

どれほど高価な塗料を塗っても、下地が腐っていれば意味がありません。

• タイル貼替・浮き補修： 打診棒で一枚一枚チェックし、浮いている箇所にはエポキシ樹脂を注入。

• 爆裂・欠損補修： 鉄筋の錆をケレン（除去）し、防錆処理を施した上でポリマーセメントで成形。

• これが「建物の骨組み」を守る、目に見えない部分への最も重要な工程です。

2-2. 塗装工程：遮熱シリコン×鎖骨ローラー

外壁塗装には、下塗りに「鎖骨ローラー（多孔質ローラー）」による厚付け仕様を採用しました。

• 鎖骨ローラーとは？

  網目状の特殊なローラーで、塗料を厚く盛り付けることができます。これにより、将来的に建物が動いて微細なクラック（ひび割れ）が発生しても、厚い塗膜が追従して破断を防ぎます。

• 遮熱シリコン塗装：

  上塗りには耐久性と遮熱性に優れたシリコン系塗料を使用。6年経っても色あせが少なく、塗膜もしっかりと生きていました。

2-3. 防水工程：場所に応じたランク分けの知恵

すべての場所を最高ランクにすればコストが跳ね上がります。私たちは「リスクに応じたメリハリ」を提案しました。

• 屋上： ウレタン密着メッシュ補強（10年保証）。真下が住居であるため、一切の妥協を排した鉄壁の仕様です。

• バルコニー： ウレタン塗膜防水。庇があり雨がかりが少ないため、コストを考慮しつつ必要十分なランクを選択。

• 小庇（こびさし）： ここがポイントです。 当初は塗装仕様でしたが、雨水が溜まりやすい場所であるため、現場判断で防水仕様へとアップグレードしました。

第3章：タイルを守る「二段構え」の特殊施工

今回の点検で最も驚くべき結果が出ていたのがタイル面です。

3-1. タイル薬品洗浄の威力

まずは専用の薬品で、蓄積したエフロ（白華現象）や汚れを徹底洗浄。

「洗浄するだけで汚れにくくなるの？」という疑問に対し、私たちは「汚れが吸着する足場をなくすことが重要」と解説しています。

3-2. 給水防止剤（浸透性防水材）のメリット

薬品洗浄後、全面に「給水防止材」を塗布しました。

撥水材（表面で水を弾くもの）とは異なり、タイルの内部に浸透して防水層を作ります。

• 成分が残らない： 10年後の再施工時に古い膜を剥がす必要がなく、コストを抑えられます。

• 劣化を遅らせる： コンクリート内部への水浸入を防ぐため、中性化を防止します。

3-3. セブンS：透明防水の切り札

最も危険なセットバック部分には、目地を平らに埋めた上で、タイル専用の透明防水塗料『セブンS』を施工しました。 「全面セブンS」は高額すぎて現実的ではありません。だからこそ、「ここだけは絶対に譲れない」という範囲を特定して提案するのが、真のプロの仕事です。

第4章：6年後の現場から——「安い見積もり」の正体

相見積もりになった際、私たちの提案は他社より高くなることがあります。

それは、他の塗装屋さんが「タイルへの知識がない」か、あるいは「面倒なタイル補修に触れたくない」から、その工程を最初から抜いているからです。

「安く見せて受注する」のは簡単です。

しかし、その結果、数年後にタイルが剥がれ落ちたり、雨漏りが再発したりしては、オーナー様の大切な資産価値は暴落してしまいます。

「工事はその瞬間はどこが施工しても綺麗。本当の価値は5年後に出る」

今回の所沢の物件が、まさにその言葉を証明してくれました。6年経っても汚れが少なく、健全な状態を保っているのは、あの時に「逃げずに」提案し、オーナー様がそれを信頼してくださった結果です。

第5章：地域密着、幸成の施工エリア

私たちは、東京都西東京市を中心に、一都三県エリアの皆様に寄り添った修繕を提供しています。

主要施工エリア

• 埼玉県： 所沢市、狭山市、入間市、新座市、三芳町、ふじみ野市、川越市

• 東京都： 西東京市、東久留米市、清瀬市、小平市、東村山市、武蔵野市、三鷹市、立川市、調布市、杉並区、練馬区、板橋区、小金井市

私たちが得意とする工事

大規模修繕工事 / 外壁塗装 / 防水工事 / 防水塗装/ セブンS / タイル薬品洗浄 / 給水防止剤 / ウレタン防水 / 遮熱塗装 / 下塗り鎖骨ローラー仕上げ /雨漏り /雨漏り調査 /止水工事 /導水工事 /漏水工事 /湧き水止め /シーリング /タイル剥落予防 /モルタル浮き補修 /爆裂欠損補修 / マンションメンテナンス / 資産価値向上

結びに：オーナー様へのメッセージ

投資用マンションにおいて、大規模修繕は「出費」ではなく「投資」です。

中身のない、ただ見た目を整えるだけの工事に数百万円、数千万円を投じるのは、あまりにも勿体ない。

私たちは、建物ごとの個性を読み解き、どこに予算をかけ、どこを節約すべきか。それを「技術屋としての拘り」を持ってご提案します。

「自分のマンションは大丈夫かな？」

「他社の見積もりをもらったけど、タイルのことは何も書いていない……」

そんな不安をお持ちのオーナー様。まずは幸成の「建物健康診断」を受けてみませんか？6年後、10年後に「この会社に頼んでよかった」と思える未来を、一緒につくりましょう。

【次の一歩として】

お客様の建物の状態を一緒に確認する為にも、まずはお気軽に、現地調査のご相談をお待ちしております。

技術解説まとめ表

埼玉県所沢市や西東京、武蔵野市や三鷹市などの大規模修繕なら、技術から逃げない「幸成」へお気軽にお問合せ下さいませ。