【雨漏り対策｜足場なし･室内から止める専門施工事例】豊島区池袋

都心部の建物における【雨漏り】対策は、従来は外壁足場を組んで、雨漏りの侵入経路である外壁入り口の外部を補修工事する事が一般的です。

ただ、最近弊社にご相談を頂くお客様の中には違うケースも多々見受けられます。

以下、一部の参考事例のご相談内容を記載させて頂きます。

『今後、所有するビルやマンション、工場や倉庫をいつまで所有するかわからない。』

『相続的な問題で、子供たちが相続税を支払いできる難しいし、今後建物を維持する為のコストやオペレーションなどを考慮すると子供に相続させる前に、事前に物件を売却する可能性もあるから、足場を設置するほどの大掛かりな工事費用までは捻出したくない。だが、現実問題としては入居して頂いている店子様やテナント様にご迷惑をお掛けしているのは事実なので、現在の雨漏りがしている状態のままで放置する事は家賃を頂く大家として容認できないし、家賃減額の話にもなりうることは確かなので、この雨漏りは何とかしたい。その為には店子やテナント様と平等に政治的に双方に不利益が出来ないようなお話ができるまともな業者に間に入ってもらいたい。』

『隣接するビル所有者との関係性が悪く、足場を設置する際に敷地を借用する事ができない。』

『隣のビル所有者が変わってから関係性が無くなった為、何処の誰？見たいな方となかなか気軽に話が出来ない。』

『隣ビルが外国企業により買収された為に、そもそも言葉が通じなく、話が難航している。』

『所有者が個人ではなく、企業が購入したために本来の所有者に話が届かない。』

『隣接するビルに入居している飲食店のダクトが建物の横に通っており、その所有権は隣のビル所有者ではなく、入居している店子のテナントにあり、仮にこちらでそのダクトを破損したら器物損害の話になる事を伝えられた』

『以前に雨漏りしている事をお隣のテナントに事前相談したら、関係性が悪かった事もあり、門前払いされた。以前に補修する際も建物の共用部の階段を使用させて頂くに辺り、使用する期間に応じて間接的な費用を請求された。』

などなど、上記例は一部であり、不動産の権利関係や、所有者様の心情なども含めた様々な事情のケースが多数存在します。

同じようなケースで、賃貸で借用されている店子様がずっと雨漏りしている事で家賃の支払いを止めて裁判に発展していったケースも御座いました。

よって、さまざまなケースを仮定した上で、総合的な費用面や、隣接する方が所有される他社様との関係性の兼ね合いや権利関係なども含めて困難なケースが増えており、その打開策を【雨漏りの専門業者】として、過去の事例なども含めてご相談されます。

特に豊島区池袋や新宿区などのような都市密集部では、隣接建物との隙間が狭く足場の設置ができない、または費用対効果を考慮して外壁工事を見送るご相談を多くいただいております。

本記事では、「足場を組めない現場での雨漏り修理」をテーマに、当社が培ってきた「室内から雨漏りを止める高度な技術」について徹底解説いたします。今回の事例は特に、都心部の複雑な建築環境での実績が豊富な当社ならではの施工内容です。

【室内から止める雨漏り工事】とは？

通常の雨漏り補修工事は、建物外壁に足場を設置し、外側から漏水箇所を調査・修繕します。ところが、都心部の密集地では、隣接建物と敷地境界が極めて狭い、足場設置費用が膨大になる、ロープアクセスやブランコ工法が制限される立地、などの制約が存在します。

そのような場合に効果的なのが、室内側から漏水原因を特定し、内部から水の浸入ルートを封鎖する特殊施工法です。この工法は、建物構造の詳しい知見と高度な漏水診断技術を駆使し、土木・建築の専門経験を活かして漏水箇所を室内から直接処置するものです。

豊島区池袋で実施した施工の特徴と留意点

立地の難しさ：都心部特有の隣接した建物がそれぞれの所有権で建っている

今回の豊島区池袋の物件は、隣接建物との間にダクトが張り巡らされており、足場の設置が不可でした。さらにロープアクセスを検討したものの、着地場所の確保も難しく、吊元となる屋上は控えが取れない状況であり、外部からの施工手段が困難な環境でした。

室内からの漏水調査・施工対応

こうした条件下で当社が選択するのは、室内にて漏水箇所を直接確認しながら封鎖処置施工を行うアプローチ。具体的には、室内壁・天井のシーリング補修、漏水ルートとなる配管ダクトまわりの防水処理、特殊素材や注入材による隙間処理、などを駆使し、雨水の侵入経路を根本から断ち切ります。

経験豊富な技術力が必須

こうした内側からの施工は、単なる応急処置ではなく建物の構造的把握と漏水メカニズムの精密解析が必要です。実際、当社は西東京市・練馬区・八王子市・武蔵野市の商業ビル・地下空間で同様の不利な条件下での工事実績を多数有しており、確実に止める技術を確立しています。

室内から雨漏りを止める工事が選ばれる理由

足場設置費用の大幅削減

都心部の足場は高額になることが多く、経済的負担を下げられることが魅力です。

隣接地の権利問題を回避

隣接地の許可を取りづらい場合でも、躊躇なく工事可能である事

入居して頂いている店子様及びテナント様に対してもきちんと対応している。という事のアピールや時間稼ぎ(対応する事で今後の方向性を決定付ける時間を確保できる)などなどの間接的な考えも模索できます。

まずは施工によって雨漏りが止まる事で信頼関係が回復し、今後店子様やテナント様との関係性が良好になります。

それと、今後他の階で同様な雨漏りが発生しても、室内から雨漏りが止まられる。という安心感はお金では買えないものになります。

常に所有者様のオーナー様に寄り添い、問題を一緒に協力的に解決する事が我々の雨漏り対策での一番の課題になります。

ただ、技術的な工事をすればいい。のではなく、入居されているテナント様や店子様、近隣様ときちんとしたコミニケーションを取る事も安心感につながる材料だと思っております。

何か【雨漏り】や【塗装】や【防水】などにお困りな事が御座いましたら、是非西東京を中心に一都三県で塗装、防水を専門で活動している株式会社幸成にお気軽にご相談くださいませ。

今回は、【室内より雨漏りを止める工事】に着目し、工事業者から客観的に第三者として冷静に見える不動産の権利関係や相続、複数の権利者やそれぞれの価値観に基づいて施工事例を上げさせて頂きました。この記事を投稿した事により、日本全国の誰かの何かのお役に立てていれば幸いです。

学校の地下漏水で建設会社法人様より弊社の【室内から止められる雨漏り対策】のお問合せを頂きました。

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1987年6月設立：創業38年の歴史

株式会社　幸成【西東京：外壁塗装・防水工事・大規模修繕工事】専門店

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【K様邸外壁塗装:八王子市ハウスメーカー施工】

以前、積水ハウス様建築の塗装ぬりかえ工事を施工させて頂いた武蔵野市のお客様よりご紹介頂きましたお客様の外壁塗装を開始致します。

こちらの建物は鉄骨造ALC板の外壁になりますので、鉄骨造のマンションやアパートでの施工実績が無いとリフォームとして直す事は難しいと思います。

こちらでの修繕は、まずひび割れなどの外壁下地補修を施工実施してから、ALCの板毎の間にあるシールを撤去打ち替えします。

ALCは特にこの【シール】部分が雨漏りの要になってきます。

このシール部分を増し打ちすることもありますが、その場合にはシーリングメーカーとの連盟の保証書が発行される事はありません。

シールは基本的に【撤去打ち替え】する事が本来の改修工事で大前提であり、それを施工実施する事が建物にも望ましいです。

ただ、いくら望ましいと言えどお客様にもご予算などかございます。

なので、弊社としては工事が取りたいからとご提案の段階で安く見せる為の最初から手を抜いて端折った増し打ちを提案するのではなく、プロとしての撤去打ち替えをご提案はまずはします。

その上できちんとメリット、デメリットをお伝えして、シール増し打ちなどもご提案させて頂きます。

積水ハウス様や旭化成様、ヘーベルハウス様などの建物は特に鉄骨造の建物が多く、外壁材に優れたalcを採用しております。

その改修工事で重要なのはalcごとの間にあるシーリングであり、塗装塗り替えする際に、そのシールの下地処理をどうするのか？がとても雨漏りに対して重要であります。

更にもう一点、防水部分でも重要な部分もあります。

ヘーベルハウス様や旭化成様、積水ハウス様などの建物で塗装塗り替えをする際に、床の防水はシート系の防水施工させれている事が多いです。

よくお見かけするのは塩ビシートです。

施工の仕様としては、塩ビシート機械的固定工法が施工実施されてます。

こちらの施工もマンションやビルなどの改修工事を施工実施した経験が豊富にないと防水の改修工事をご提案する事は難しい防水部分になります。

先日に板橋区でもあったのですが、雨漏りの調査依頼で頻繁にくるのは外壁塗装を施工実施したけど、陸屋根(下に住居部分がある)の防水工事はトップコートのみ(保護塗料)塗り替えで結論雨漏りした。とお問い合わせを頂きます。

一般的な方は塗装塗り替えばかりにフォーカスを置くので、防水を気にしません。

外壁塗装のぬりかえをメインで施工されている業者様は業界的に防水施工に対しては保証の兼ね合いなどもあるので、弱い部分がある事は現実的にあります。

何故弱いのか？と言うのは、塗装塗り替えは材料の違いだけですが、防水は施工のやり方その物が違います。

塩ビシートやゴムシート、アスファルトなどのシート系の防水と、ウレタン防水やFRP防水や無機質系塗布防水などの塗布防水とは、シートと塗布で全く施工方法が変わります。

防水は施工方法が変わる上に、防水を守る為の塗装(トップコートや保護塗料)が更にあります。

防水はかなりそのあたりがマニアックです。

塗料の違いだけで無く、施工の仕方も違うので、町場の外壁塗装専門で行っている所はバルコニーや屋上防水を保証の兼ね合いで最初から提案しない事を多く見受けられます。

鉄骨造の建物は特にこの防水が更に複雑です。

ハウスメーカー様で有名なヘーベルハウス様や旭化成様、積水ハウス様などの建物の床の防水はシート系の防水施工なので、普通の塗装塗替え工事業者じゃ経験が不足しており、防水改修する事は不可能です。

我々見たいな大規模な屋上防水や、塩ビシート、シート系の防水改修工事実績が豊富で無いと難しいと思われます。

今回の八王子K様邸の塗装塗替え工事においてシールは撤去打ち替えで行い、床の防水部分であるシート部分も防水施工をします。

的確な施工を的確な内容で施工する事で建物も長く持たせる事が出来ると思っておりますので、お客様には安心して過ごしてもらいたいと思います。

今回、ご紹介頂いたお客様のお母様の実家を施工するので、【最後の塗替え】とお伝え頂きましたので、尚更きちんとした工事をご提案させて頂き、後悔の無い工事をK様にご提供させ頂きたいと思います。

塗装はガラが多く入った【多彩吹き】という塗装なので、仕上がりも楽しみです。

以前、ハウスメーカー様外壁塗装改修工事の施工事例もブログに掲載しておりますので、お時間がございましたら見て見てください。

それでは引き続き、安全作業にて取り掛からせて頂きます。

追伸、こちら電気の引込み部分にキチンと高圧電線の防護官も東京電力にて設置しております。ご近所様に対しても同様の事を実施させて頂きましたので、安心頂けるかと思います。

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先日ご依頼承りました、久米川のハウスメーカー様の建築の建物の外壁改修工事が完了いたしました。

鉄骨造ＡＬＣの建物の改修工事ですので、マンションやアパートを頻繁に大規模修繕の改修工事を施工実施する弊社にはハウスメーカー塗替えの施工実績も豊富にあり、お客様がお問合せからご依頼頂くまで終始ご安心頂く中で更に工夫したご提案をさせて頂きました。

内容と致しましては、同じような見た目と中身の工事施工内容で3分の１のコストダウンを実施させて頂きました。

その金額は300万のコストダウンです。

【福生市N様邸：ハウスメーカー施工多彩吹き塗装・高耐久シーリングで蘇らせる】

ただ、手抜きをしてコストダウンをしたのではなく、中身のある工事を施工実施させて頂きながらのコストダウンなので手抜きとは意味も中身も全てが違います。

施工内容は下地補修工事、シーリング打ち替え工事、外壁塗装工事、外壁塗装には多彩吹きを採用し、完全な見た目を形成しました。

その他といえば、やはり防水工事です。

元々は塩ビシート防水工事でしたが、別の防水工事にてご提案し、完璧なコストダウンを図らせて頂き、オーナー様も大喜びして頂きました。

バルコニーの防水工事だけでなく、ルーフバルコニーもありましたし、屋上防水もありました。

全ての施工場所、施工部位で安心で自信のある、こだわりのある塗装工事と防水工事を施工実施させて頂きました。

株式会社幸成と致しましても、自信のある施工をご提供できた事は誇らしいですし、間違いない施工なので自身もあります。

今後アフターメンテナンスなどで定期的にお客様に合うと思いますが、その際にも『まだまだ綺麗だね。』って言ってもらえる自信もあるので、その時のお客様のお顔を見れる事が今の引き渡し段階でもとても楽しみです。(まだ実際にその年月は経ってませんが自信あります)

この後にも続いて同じ外壁塗装の多彩吹きを施工実施する事が決まっております。

同じようなハウスメーカー様からの御提案お見積りで費用面含めて悩んでいたお客様がいらっしゃいます。

こちらのお客様は福生市のハウスメーカー建築のお客様で以前、弊社にて施工実施させて頂いたお客様になります。

そのＯＢのお客様より御紹介頂いた八王子のお客様が弊社に外壁改修工事をご発注頂けるとの事ですので、ご紹介頂いたお客様に絶対に恥じる事ない工事をこの後に連続施工実施させて頂きたいと思います。

良い仕事が実際に御提案から含めて、現場にて施工実施出来るととてもとても嬉しい事です。

今後も精一杯拘りのある誠実で確実な塗装工事と防水工事を施工実施していきたいと思います。今後も宜しくお願い致します。

※　ビフォー、アフターの写真ですが、施工前は施工場所の目地のシーリング部分がわかるように拡大写真にしております。

10年前に塩ビシート防水にて弊社にて施工実施させて頂きました。次の防水工事の改修はコストダウンを図る為に、ウレタン塗膜防水にて施工実施します。

【多摩市落合：マンション7年目塗装アフター点検報告】

①点検概要と建物特性

今回点検したマンションは【鉄骨造ALC（蒸圧軽量気泡コンクリート）】を外壁材に採用した集合住宅です。7年前に当社が『超高弾性塗料』を用いた外壁塗装工事を施工し、併せて【バルコニー防水】や【シーリング更新】を実施しました。

▼ 主な点検目的：

経年変化に伴う塗膜の伸縮性能評価

ALC板の目地シーリング劣化状況の確認

雨水浸入リスクの再診断

②『伸びる塗料』の驚異的性能

当マンションで採用した『超高弾性塗料』は、通常塗膜の600倍の伸縮性を実現する特殊樹脂配合品です。ALC外壁に最適な理由を3点解説します：

【1. 温度変化への追従性】

ALC板は季節による【熱膨張率0.08mm/m℃】という特性を持ちます。冬季の収縮時に発生する【0.5mm級の微細クラック】を、塗膜が自律的に追従して封鎖します。

【2. 耐候性強化設計】

紫外線分解抵抗値【△E3.0以下】を達成。7年経過後も色褪せが少なく、塗膜厚さ【150μm】を維持していることを超音波膜厚計で確認しました。

【3. 経済的メンテナンス】

従来の5年周期塗装を【8～10年周期】に延長可能。今回の点検では、塗膜の引張試験で【320%伸長率】を記録し、依然として基準値（JIS K 5600）を上回る性能を保持していました。

伸びる塗料で防水塗装【アステックペイント　EC-5000PCM】

③【大規模修繕工事】における重要ポイント

ALC造建築物の耐久性向上には、『部分補修』ではなく【体系的なメンテナンス計画】が不可欠です。特に注意すべき3要素：

『下地補修の重要性』

ALC板の【中性化深さ】をドリル粉採取法で測定（平均2.1mm）

補修不要基準【3.0mm未満】をクリアしていることを確認

局部的な【爆裂】箇所にはエポキシ樹脂注入を実施

【ALC目地シーリングの役割】

接合部の可動量【±15%】に対応するシーリング材を選定

経年劣化で確認された【コーキングの剥離現象】には、ウレタン系シーリング材の打ち替えを提案

シーリング幅計算式：W = (100×ΔL) / ε

（ΔL：変位量、ε：許容ひずみ率）

『防水層の多重防御』

バルコニー部に【ウレタン防水】の施工を実施

④点検で発見された【要注意箇所】と対策案

▼ 外壁部

2階南面で【塗膜のチョーキング現象】（白亜化）を微量確認

→ 高圧洗浄＋スポット補修塗装を推奨

玄関ポーチ上部に【毛細管現象】による湿潤痕

→ シーリング更新と【カップリングジョイント】設置を提案

▼ バルコニー部

手すり取付部から【シーリングの断続的剥離】を発見

→ 既存材除去後、『変位追従型シーリング』で再施工

排水口周辺に【ポップアウト】2箇所を確認

→ 補修用ALCパッチ（JIS A 5417準拠）で修復

⑤【予防保全】のための5か年計画

当マンションの特性を踏まえた維持管理戦略：

【1. モニタリング体制】

赤外線サーモグラフィ検査を【2年毎】に実施

シーリングの伸縮率変化を『ゴム硬度計（タイプA）』で追跡

【2. 補修スケジュール】

15年目：外壁塗膜の全面洗浄、ALC目地シーリングの打ち替え、『超高弾性塗料』の再塗装

【3. コスト最適化手法】

部分補修費を【修繕積立金】で賄う

★結論：ALC造建築物の長寿命化カギ

今回の点検で改めて確認されたのは、『材料選定』『施工精度』【定期点検】の三位一体が建物寿命を決めるという事実です。

特に【伸縮対応塗料】と『可動目地シーリング』の組み合わせは、ALC外壁の【微細クラック制御】に絶大な効果を発揮します。

今後も「予防的メンテナンス」の思想に基づき、お客様資産の価値維持に貢献してまいります。

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【マンションの水漏れ！？】実は「雨漏り」とは限らないマンションの水トラブル

「あれ？天井にシミが…」マンションに住んでいて、このような経験はありませんか？

実はマンションで発生する水もれは、上から降ってくる雨水が原因の「雨漏り」とは限らないケースが多いんです。

今回は、豊島区東池袋のマンションにお住まいの方から、ご自宅の雨漏り調査のご依頼をいただいた事例を通して、マンションの水トラブルについて解説していきます。

【事例】9階に住むお客様からのご依頼

以前、別件の雨漏り工事をご依頼いただいたオーナー様から、再び「自宅マンションで雨漏りがしている」とご連絡を頂きました。

お話を伺うと、なにやら違和感があったのですが…現場に伺って合点がいきました。

なんと、晴天にも関わらず水漏れが発生していたのです！

しかも、お部屋は9階。

これは経験上、「雨漏り」ではなく上層階の給排水管からの「水漏れ」と判断しました。

実際にお部屋を拝見すると、至る所から水が滴り落ち、バケツがいくつも置かれている状態…。

カビ臭さも漂っており、オーナー様のお気持ちお察しします。

【雨漏り】と【水漏れ】の違い

マンションにおける水トラブルの原因は、大きく分けて【雨漏り】と【水漏れ】の2つがあります。

今回のケースでは、晴天時にも関わっていた点、9階という高層階である点から、雨水が原因である可能性は低く、上階からの水漏れであると判断しました。

水漏れの調査方法とは？

マンションの水漏れ調査は、原因特定が非常に重要です。

今回のケースでは、以下の様な調査方法が考えられます。

1. 上層階の加圧試験：上層階の排水管にわざと水を溜め、水圧をかけて漏水箇所を特定します。
2. 配管の接合部等の目視調査：配管の接続部分や、水栓周りの劣化や破損がないかを確認します。
3. 赤外線サーモグラフィー調査：壁や床の温度変化を検知し、水漏れ箇所を特定します。

場合によっては、配管スペース内部のモルタルを一部撤去し、状況を確認する必要があるかもしれません。

水漏れを放置することの危険性

水漏れを放置すると、以下のような深刻な被害に発展する可能性があります。

建物の劣化促進: 鉄筋コンクリート造の場合、鉄筋が錆びて建物の強度が低下する可能性があります。

カビ・ダニの発生: カビやダニの温床となり、健康被害を引き起こす可能性があります。

漏電の危険性: 電気配線に水が触れることで、漏電や火災の危険性があります。

水漏れを防ぐためには？

水漏れは、日頃のメンテナンスが重要です。

定期的な点検： 給排水管の劣化や破損を早期発見するために、定期的な点検を心がけましょう。

早期の修理： 水漏れを発見したら、放置せずにすぐに専門業者に修理を依頼しましょう。

軒天のクラックから雨漏り！？

マンションの水漏れで多いのが、実は「下の階の軒天のクラックから雨漏りしている」というパターンです。

これは、上階のベランダや排水管からの水漏れが原因で、下の階の軒天に水が回り込んでしまう現象です。

軒天にひび割れや水シミを見つけた場合は、早急に専門業者に調査を依頼しましょう。

まとめ｜水漏れ発見はお早めにご相談を！

今回は、マンションの「雨漏り」と「水漏れ」の違い、そして水漏れの調査方法について解説しました。

水漏れは、放置すると大きな被害に繋がる可能性があります。

少しでも異変を感じたら、お早めに専門業者もしくは株式会社幸成にご相談ください！