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収益物件でもある賃貸マンションを運営していく上で気をつけておきたいのが防水工事です。

雨漏りが起きた場合に住んでいる方々が一番被害を受けてしまうことになり、状況によっては部屋の中に立ち入ったりしなくてはならないこともあるので心理的負担がかかってしまいます。

賃貸マンションで防水工事を行う場所としてあるのが「屋上」「ルーフバルコニー」「バルコニー」の３箇所が対象となります。

特に屋上とルーフバルコニーは常に雨・紫外線などの影響を受けているため定期的な点検が必要になってきます。

一度も防水工事を行なっていないマンションでは屋上からの雨漏りの被害が非常に多く、雨漏りが起きてから防水工事を行う傾向が多く見られます。

建物を良好に維持していくためには外壁の修繕もとても大事ですが、防水工事は特に重要視すべき工事です。

もちろん収益物件の賃貸マンションでは利回りのことや運営していく費用のことを計算しながら行わなくてはならないので中々工事に踏み切れないこともあると思います。

しかし、建物が大きなダメージを受けたまま放置してしまうと補修にかかる費用や提案する防水工事の種類などが変わってしまい予想以上のコストがかかることになってしまいます。

例えるなら本来１００万円でできたはずの防水工事が１５０万円や２００万円くらいの工事になってしまう可能性があるということになります。

雨漏りが起きてからでは内装工事にかかる費用や居住者に対しての弁償また大きな被害になればホテルなどの手配も必要となり予想以上のコストが発生してしまいます。

賃貸マンションを運営していく上で防水工事は建物の生命線とも言えるので雨漏りが起きていないから大丈夫と安心せずに定期的に点検をするようにしましょう。

もし一度も防水工事を行なっていないようであれば早めに対応することが最終的なコストダウンにつながるでしょう。

防水工事を行う工法は建物の構造や状態など様々な要因で選定を行います。

複数ある防水の工法の中で塩ビシート防水の機械的固定工法というものがあります。

機械的固定工法とは下地を選ばずに防水を行うことができます。

下地を選ばないというのは元々の防水がウレタン防水であったりシート防水であってもその上から防水を行うことができ、RC造・鉄骨造問わず施工することが可能です。

作業工程としてディスクと呼ばれるものをアンカーで打ち込みディスクにシートを溶着して行い、下地にシートを直接張り付けず浮かして張るので下地を選ばずに行うことができます。

既存の防水層を撤去する必要がないので撤去費用を抑えることができます。

ウレタン防水のように工程ごとの乾燥期間がないため比較的短い期間で工事を行えます。

また工事中に急な雨が降っても品質に影響が及ばないので梅雨時期にも安心して行えます。

既存の防水層を撤去するのが難しい場合や下地の補修費用があまりにも多い場合にお勧めの工法です。

塩ビシート防水は耐久性がとても高くメンテナンスが不要なので足場を組まないと上がれないような屋上や使用頻度の少ない屋上には最適な防水です。

塩ビシート防水機械的固定工法の施工事例

外壁塗装と一緒に行うのが屋根塗装ですが、外壁はシリコン塗料で行い屋根もシリコン塗料で行う方が多く見受けられます。

もちろん予算の都合で屋根もシリコン塗料で行うのは仕方のないことだと思います。

しかし、屋根は外壁と違い紫外線や太陽熱・雨の影響を直接受ける場所でもあり外壁以上に気を使わなくてはならない場所でもあり外壁に比べると劣化の進行も早くなります。

屋根の場合劣化がひどくなると屋根の葺き替えが必要となる場合があり塗り替えでは対処できなくなるケースもあります。

葺き替えになれば費用は塗り替えることに比べれば倍以上の費用は覚悟しなくてはなりません。

そのようなことにならない為にも、屋根塗装で使用する塗料選びにはシリコン塗料よりもフッ素塗料をお勧めします。

通常の屋根用のシリコン塗料では期待耐用年数が６年〜８年（メーカーによる）となっており外壁塗装で使用する塗料の耐用年数が１０年ほどのものであれば屋根の方が早く劣化してしまいます。

同じシリコン塗料でも外壁塗装で使用するシリコン塗料と屋根塗装で使用するシリコン塗料では耐用年数が変わってきます。

屋根塗装を行うのであれば必ず外壁塗装の塗料の耐用年数と同じものを使用しましょう。

フッ素塗料では期待できる耐用年数が１０年ほどのメーカーが多いので屋根塗装にはフッ素塗料を選ぶといいでしょう。

屋根材は早めの塗り替えと定期的なメンテナンスを行えば長く保たせることができます。

外壁塗装で使う塗料もシリコン塗料が一般的になってきましたが、シリコン塗料にもグレードがありフッ素塗料並みの耐久性のあるシリコン塗料も出てくるようになりました。

通常のシリコン塗料といえば耐久性が８年〜１０年ほどが目安で１０年に一度外壁塗装を行うのが一般的です。

シリコン塗料はウレタン塗料やアクリル塗料に比べると艶持ちも良く汚れにも強いのが特徴で、一昔前では高級な塗料の部類に入るものでした。

今ではシリコン塗料がスタンダードな塗料として当たり前になってきており、一般の方にも広く認知されるようになりました。

しかし、通常のシリコン塗料を塗ったとしても１０年に一度の目安で外壁塗装を行うことは変わっておらず、例えウレタン塗料やアクリル塗料を塗ったとしてもそれは変わらない習慣となっています。

スタンダードシリコン塗料

シリコン塗料の中でグレードの高いものになれば耐久年数が１５年〜２０年と飛躍的に伸びておりフッ素塗料と変わらない耐久性にまでなってきました。

高耐久性シリコン塗料

耐久年数が高ければ塗り替えの頻度を数年伸ばすことが出来るのでトータル的なコストダウンにつながります。

通常のシリコン塗料であれば１０年に一度塗り替えていたものを高耐久性のシリコン塗料では１５年に一度または２０年に一度と塗り替えサイクルを伸ばすことが出来ます。

通常のシリコン塗料と高耐久のシリコン塗料では値段が大幅に違うのではないか思いがちですが、そこまで大きな価格差はなくフッ素塗料並みの耐久性で価格は通常のシリコン塗料より２割〜３割ほど価格が上がるものなのでフッ素塗料に比べるととても安価に行うことができます。

フッ素塗料になれば価格は２倍近くになるでしょう。

遮熱性機能付きシリコン塗料は高耐久塗料と比べると価格帯は上がりますがそれでもフッ素塗料と比べても安価に行えます。

外壁塗装をどの程度の頻度で行うかで塗料のグレードを決めるといいでしょう。

外壁塗装で使うシリコン塗料もグレードがあるので見積りをもらった時に材料名やメーカー名もなくシリコン塗料とだけ書いてある見積りであればどのグレードなのかを確認しましょう。

ベランダや屋上などの防水工事をホームセンターで買ってきた材料をDIYで防水工事を行い失敗している方をたまに見かけますがDIYで行う場合、防水工事は特に注意が必要な工事となります。

簡単な塗装や大工工事であればDIYで行うことは難しくありませんが防水工事は経験が無い方が行うには難しい分野であり失敗するリスクの高い工事になります。

DIYで防水工事を行ってはいけない理由は防水材は非常にデリケートな材料で配合を間違えてしまうと固まらなかったりするなどしてしまうため失敗した時に自分で直すことが困難になってしまいます。

また下地に適した防水材の選択や工法があるため失敗した時のリスクも非常に高く、最悪の場合には全面撤去を行う必要が出てしまうなど倍以上の補修費用がかかってくる恐れもあります。

防水工事には下地の処理や防水を行う前の下準備が必要となり、防水を行う上で非常に大切な工程がいくつもあり、下地処理などの工程を怠ると後々品質に影響が出てしまうため多くの経験を必要とします。

失敗するリスクを考え必要以上の補修費用を出さないためにもDIYで防水工事を行うのは控えるようにしましょう。

ホームセンターで売っているから自分でもできるだろうと安易にDIYで行うようなことはせず一度プロに相談してどのような工法が適しているのかどんな種類の防水材がいいのかを相談してみるといいでしょう。

屋上防水をウレタン防水で行うことはコスト的にも抑えられ、トータル的なコストを考えるととても良い工法です。

しかしウレタン防水といってもどれも同じではなく行う場所や下地の状況によって工法を変えなくてはなりません。

屋上防水を初めて行う方で屋上の床が保護コンクリートになっている方に特に注意していただきたいのが、決して屋上防水をウレタン防水の密着工法で行わないことです。

保護コンクリートの屋上防水をウレタン防水の密着工法で行ってしまうとどうなってしまうのか？

密着工法で行ってしまうとコンクリートに含まれている水分が水蒸気となり防水層を押し上げてしまい必ず膨れてきてしまいます。

密着工法は直接下地にウレタン防水を塗りつけていくので水分の逃げ道がなくなってしまい結果膨れてしまうといったようなことが起きてしまいます。

保護コンクリートの上にウレタン防水を行うのであればウレタン防水通気緩衝工法という工法で行わなくてはなりません。

通気緩衝工法というのは通気マットというものを敷いて絶縁してからウレタン防水を行います。

この通気マットというのが下地の水分を吸収して脱気筒へと逃す役割を果たすので膨れを抑制することができ良好な防水層を維持できます。

またひび割れに対しても強く破断を起きないようにする役目もあるのが大きな特徴です。

密着工法の場合直接塗り込むためひび割れが起きれば一緒に割れてしまうため屋上防水には密着工法は適していないということにもなります。

但し、例外としてウレタン防水の通気緩衝工法で屋上防水が行われている場合においては密着工法で行うことができます。

塗り重ねができるのもウレタン防水の良いところでもあります。

通気緩衝工法は工程数がとても多く信頼性のある防水層を成形することができます。

通気緩衝工法の基本的な手順工程

1. 高圧洗浄
2. 下地強化、下地補修
3. 通気マット敷き込み
4. 脱気筒設置
5. ウレタン防水（１層目）
6. ウレタン防水（２層目）
7. トップコート

＊メーカーの仕様によって工程数などは変わってきます。

密着工法と通気緩衝工法とでは価格差があり密着工法の方が安く行うことができますが安易に安いからといって密着工法を選ぶのは後々損をしてしまう結果になるので注意しましょう。

また保護コンクリートの上に密着工法で提案をする業者は通気緩衝工法を扱うことができないか、もしくは知識の無い業者といえるでしょう。

下地の状況や種類で提案する工法も変わりますので決して価格だけで選ばず、どのような工法が適しているかどうかを知るようにしましょう。